美国次贷危机警示中国楼市

“虽然并没有明确指出此次加息针对哪个经济发展环节，但是对目前经济形势略有了解的人都知道，现阶段能够体现我国整体经济过热最明显的两个市场就是楼市和股市，因此可以说此次加息是对这两个市场的一次调控”知情人士认为，“随着美国次贷风波在8月末已经波及到黄金价格，此次次贷危机的影响必然会影响至国内，虽然由于我国金融体系尚未完全融入全球金融市场，但货币价格的浮动仍会对国内楼市产生一定影响，因此推测此次加息与美国次贷风波有关也并非完全没有道理。”

对此观点，中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立对《楼市》记者表示，由于美国楼市价格指标一直被国内房地产业界视为发展方向，且在“9·11”之后美国对中国实行了货币宽松政策，均影响了中国的房地产市场。他进一步指出，由于中国的人民币汇率在2005年7月之前是采取盯住美元的固定汇率制度，当美元不断贬值时，人民币实际上也处于不断贬值状态，刺激了中国国际贸易顺差的不断扩大，导致了人民币升值压力的逐渐增大。

“为了缓解国际资本投机人民币的压力，人民银行不得不让人民币的存款利率与美元存款利率之间保持一定的距离。从2004年底至2006年6月的1年多时间里，美联储多次上调利率，但中国的利率只上调了两次，而且2006年的一次利率调整只上调了贷款利率。可见，中国的利率政策在很大程度上受制于美国的利率政策。利率未能大幅度的调整，使虚热的中国房地产难以得到久旱的甘露。”尹中立分析指出。

而《楼市》记者也从各家银行了解到，自深圳实行首付款比例上调至40%、上海公积金贷款额度降低至40万之后，北京也正酝酿调整首付款比例。

对此，赵晓强调指出，“关于提高按揭贷款首付比例的消息可看出政府有意提高个人按揭房贷的门槛，从而起到抑制需求和减少银行信贷风险的作用。然而，要想真正起到抑制投资性需求的作用，在按揭贷款首付比例制定时就不应该实施‘一刀切’，而应根据购买者的实际情况来确定。”

他举例表示，针对首次置业的购买者，如果其购买的是90平米以下的小户型，这种刚性住房需求应当相应调整首付比例，来鼓励其买房。而对于多次置业且购买大户型的人群，这种具有投资性需求应当提高首付比例，甚至银行可以不予发放按揭贷款，来打压中国楼市日益严重的投机风潮，以规避可能由此产生的次贷危机。

编 后：

美国次贷风波为害之大已经在全球金融市场展显露无遗，庆幸的是我国金融体系尚未融入国际金融体系之中，但是随着全球经济一体化步伐的加快，我国金融体系早晚要融归全球经济大家庭，如果现在我们认为国内房地产行业发展、商品房价格涨幅仍属正常的话，那么10年、20年后，此次美国次贷风波难免不会在国内惊现。

没有人愿意危言耸听，但是现在中国楼市浓厚的观望气氛已经在提醒各位，中国房地产泡沫并非一点没有。

链 接：

什么是次级抵押贷款：

次级抵押贷款(sub-premium mortgage)指银行或贷款机构提供给那些信用等级或收入较低、无法达到普通信贷标准的客户的一种贷款。这种贷款通常不需要首付，只是利息会不断提高。

美国抵押贷款市场的"次级"(subprime)及"优惠级"(prime)是以借款人的信用条件作为划分界限的。根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而形成了两个层次的市场。信用低的人申请不到优惠贷款，只能在次级市场寻求贷款。两个层次的市场服务对象均为贷款购房者，但次级市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款高2%～3%。

次级抵押贷款具有良好的市场前景。由于它给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。

次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，因此次级房贷机构面临的风险也天然地更大：瑞银国际(ubs)的研究数据表明，截至2006年底，美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达10.5%，是优惠级贷款市场的7倍。

对借款者个人而言，违约会使其再融资难度加大，丧失抵押品的赎回权，无法享有房价上涨的利益。而且，任何一个借款人的违约对借款者所居住地区也有不良影响。据芝加哥的一项调研，一个街区如果出现一起违约止赎，则该街区独立式单一家庭住房平均价值将下跌10%，而一个地区如出现较为集中的违约现象，将会严重降低该地区的信用度。