北京王府井百货支招商业地产：“看人下菜碟”

商业地产与零售商互惠互利

面对日益激烈的市场竞争，商业开发商只有更加努力提高自身项目的品质与经营管理能力，注重差异化经营，做出零售商满意的产品，才有机会在激烈的市场竞争中取得成功。而商业物业在出租后，项目本身与地段同时升值，零售商完全可以通过收益来支付租金，扩张品牌，二者是互惠互利的。

“但国内很多商业地产开发商做得还不够专业”，郑万河认为，“很多商业地产商项目的选址和定位不吻合”。中国的商业地产开发商在定位方面一开始是不重视或者根本不知道要定位，经常用设计来取代项目开发的定位，所以设计出来的地产项目在功能、整个重心安排以及在后期使用方面造成难题。

北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为，高品质的零售一定会提升该区域的价值，因此是商业地产开发商招商的重要一环，而好的物业又会扩大零售商业的营业网点和品牌影响力，因此二者是双赢的。“但通过多次调研发现，许多商业项目在招商后基本上都要根据客户要求进行二次修改，这就反映出国内商业地产发展还不成熟，与零售业结合还不紧密。”

“1+1大于2”的商业运算

其实强调“1+1大于2”——商业地产要与零售商联合起来，一直是这几年业界专家谈论的焦点，也是我国商业地产发展的趋势。华高莱斯市场研究中心主任田辉介绍说，北京的商业地产最初是作为住宅或写字楼的配套而建，往往套用传统商场建设的经验，基本不考虑后期招商问题以及商家经营需要。虽然商业物业在房地产市场上越来越“热”，但多数开发企业并没有专业的商业开发经验，从而导致不少商业项目在招商、销售，甚至经营、管理中出现了各种问题。比如体量大但区域商业氛围不够成熟，或是商业定位、规划、设计等方面存在硬伤。近两年国内商业地产才真正进入到专业化操作的阶段。大多数有实力的房地产开发企业，意识到商业物业对其企业现金流、品牌形象、国际资本市场评级等方面的价值所在，将其开发上升为企业战略层面上来考虑。

然而，诸如王府井百货这样的零售商在选择与地产商合作的道路上却并不顺利。据戴德梁行统计，北京下半年商铺市场新增供应量预计将达到近200万平方米，但由于开发商对项目的盲目乐观，使得项目自身条件与商家需求之间存在较大差距，导致北京商铺市场仍然表现出有效供应不足的局面。零售业专家、中国人民大学博导黄国雄教授认为，商业地产缺乏科学性和专业性的规划，以及商业地产项目的盲目开发，结构性泡沫已然形成。而事实也表明，目前进入商业运营的项目业主投诉率也在不断攀升，商业地产市场上失败项目层出不穷。

王府井百货这次门店选址，其实是为北京的商业地产开发商支了一招：商业地产开发商在开发时，要充分理解预期品牌零售商的需求。

北京的商业业态已经发生了巨大的变化，需要开发商具有前瞻性和创新性，准确定位，合理开发，做出满足商家需要的商业产品。