商业地产花开几度 成败得失书写杭州经验

“分割出售”模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割。为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，有开发商提出并实施了在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营的方式。

杭州的西湖时代广场是“售后返租”模式运用在商业地产开发经营中的典型案例。从表面上看，这种模式不但可以解决销售的难题，还可以解决商业设施的经营问题。而事实上，这种模式虽然使商业设施在经营权上得到统一，商场得以顺利开业，但仍不能解决所有权被分割的缺陷，当返租合同到期时，又将再次面临选择经营方式、经营公司的问题。

只租不售是出路

随着政策环境的变化和社区商业开发模式的更新换代，像shoppingmall等大商铺才有的先租后售模式开始成为越来越多社区商业开发商的选择。社区商铺采取只租不售或先租后售的模式，有利于统一招商，能使配套在短时间内成熟起来，从而促进项目住宅部分的销售；另外，持有一定的固定资产，每年能获取固定的回报，这也是规避开发风险的需要。

只租不售的经营模式为商业的后期保值和增值起到了很大的作用，马其华介绍，在2005年湖滨名品街开街时，商业街一天的租金是每平方米1美金，也就是说一个3层的店面每天的租金高达300-500美金，而不到两年的时间，目前的租金已经翻了一倍，而且还在不断地增加当中。“现在许多国际著名品牌十分重视湖滨路名品街，甚至在全球来说都具有相当重要的战略地位，现在我手头上排着队想进来的国际顶级品牌的商家就有四五家，可是我们只有30个店铺，可以说是供不应求的。”

西城广场总经理潘国璋也深有体会，据了解，西城广场最初为了回收资金对1、2层的商铺采取售后反租的形式进行销售，然而在后期经营中发现这样的操作模式非常被动，为了做好商业，最后开发商只能以每年8%的回报率返租回来，又以6%的回报率租给商家，这样的经营方式让开发商付出了极大的代价，一来二去光是租金上就亏损了200多万，第一年包括公共能耗费、基础设施费在内，开发商亏损了上千万元。现在，开发商只能通过回购的形式，向想要出售商铺的业主将商铺回购回来。

专业的市场管理很重要

“其实商业跟房地产是两个完全不同的概念，以房地产的开发团队为班底进行商业经营，显然是勉为其难的。”杭州汉嘉投资顾问机构总经理梅杰认为，不少从住宅开发商转型而来的商业地产开发商，并不具备商业实战经验，“项目定位以及经营管理的欠精确性缺陷十分明显。”

因此，杭州西城广场总经理潘国璋表示，“对于商业地产项目来说，招商只不过是经营的开始，招商顺利，不代表今后开业、市场培育、经营管理也能一帆风顺。专业人员、品牌推广、管理、经营等后期管理环节不可忽视。对于商业来说，往往是成在经营，败在管理。”

湖滨国际名品街经营管理公司总经理马其华介绍，“首先，物业等基础管理非常关键，比如空调机位不能暴露在外面，如果夏天客户走过来时一阵热风袭来，这种感觉就非常差了。另外，和客户协调的商业事务部、公关企划部、客户服务部等都需要专业的团队。”他认为，商业地产的很大一部分价值通过经营来实现，因此一个有经验的团队非常重要。