博客：商业地产——定单改定制又如何？

定制，很多时候我们是指服务或者营销，用在商业地产项目上是指开发企业在开发建设之初，首先确定服务模式和服务对象，也就是我们通常意义上所讲的商业定位，并根据业态、业种确定要招商的内容，在商业规划完成后，把每一个招商单位视为一个单独的细分市场，根据承租人的特定需求来进行市场组合，以满足每个承租户的特定需求，并在后期服务上实施跟踪到位的服务，暂且也把它看成是一种商业地产开发运营模式。是否是笔者玩文字游戏，还有待仔细思考。

现代商业的定制与以往的手工定做不同，定制是在一般的招商不能满足承租户多样化、个性化需求的情况下提出来的，其最突出的特点是变“传统工业化”为“现代服务观念”，是观念意识上的飞跃，不是停留在简单的提供场地。实质是服务观念的转变，而不是所谓的简单租户关系，重在服务意识的体现。

与定单方式相比，定制商业主要具有以下优点：

1、 能极大地满足中小承租者的个性化需求，保证运营的有机性，提高商业地产的竞争力。

2、以地段、人流以及货单价等要素来作为先期签约的主要内容，这在卖方市场中当然是很有竞争力的。但随着买方市场的形成。简单意义上的定单，由于不能很好地服务承租单位，与市场脱节，造成资源的闲置和浪费，现在很多连锁企业撤场，证明了当初的所谓定单是不符合市场原则的，没有很好地对商圈半径做很好的分析，连锁零售商有问题，开发企业更有问题。大的连锁企业在进场之前，都有自己详细的市场调研，而中小承租户，尤其是小承租户就没有这套几公里半径的调查了，都是你自己根据实际来选择铺位进行经营。

在与一些开发商老板的接触过程中，我们发现，他们都说自己与沃尔玛是战略伙伴关系，其实，人家只是你的承租户。如何尊重客户需求并结合商业业态、业种合理安排承租单位，前期服务相当重要，而后期服务更能体现企业素质，更好体现高水准的服务意识，显得尤为重要。忽略管理者的水平，忽略服务意识，忽略细节问题解决，盲目追求所谓的创新利润点，都是房地产开发企业老板服务意识淡薄，缺乏尊重市场、尊重大小租户的人本理念、盲目尊大的心理所造成的，实际折射出的还是急功近利。

而定制商业则很好地避免了这一点。因为这时企业是根据顾客的实际要求来安排，并有效实现后期服务的到位、到家，真正实现了以需定产，以事为本，以人为本。

3、有利于促进企业的不断发展，创新是企业永保活力的重要因素。但创新必须与市场及顾客的需求相结合。海尔在它的定制理论中，顾客可直接参与产品的设计，企业也根据顾客的意见直接改进产品，从而达到产品，技术上的创新，并能始终与顾客的需求保持一致，从而促进企业的不断发展。

定制商业也有其不利的一面。首先由于定制商业将每一位承租户视作一个单独的细分市场，这固然可使每一个顾客按其不同的需求和特征得到有区别的对待，使企业更好地服务于承租人。但另一方面也将导致运营前期招商和后期运营工作的复杂化，经营成本的增加以及经营风险的加大。定制商业的实施条件，要求企业具有过硬的软硬件条件。首先企业应加强信息基础设施建设。信息是沟通企业与顾客的载体，没有畅捷的沟通渠道，企业无法及时了解承租户的需求，业户也无法确切表达自己需要什么其次企业必须建立柔性管理系统。柔性管理系统的发展是大规模定制商业实现的关键。

第三，也是最重要的，定制商业的成功实施必须建立在商业项目卓越的管理服务体系之上。