北京购物中心透支 280万平方米两年内集中开业

难题 招商到经营的竞争

“就像金源mall一样，它从过去的失落到今天的逐渐成熟，其实最主要的原因是它后期的调整和完善。以前东方新天地也被很多人质疑，但现在，他的成功是有目共睹的。所以对一个商业项目的评价有时候不能一言以蔽之，他们也需要时间。另外，招商、调整、实力、经验、品牌，都会使一个商业项目的面貌发生改变。”张家鹏谈起金源mall的昨天和今天时，表示了一种客观的态度。

“随着收入水平及文化素质的持续提高，北京人的消费需求逐渐朝向复合式、感性化的方向发展，他们不再将商场看作一个单纯的购物场所，而是希望在其中能够连续实现购物、休闲、聚会等系列活动。”

张家鹏告诉记者：“同时，环境、服务等感性要素亦日渐受到重视，逐步成为他们选择及购买的重要考量因素。与常规百货公司相比，购物中心更易于包容服装、餐饮、服务等丰富业态，可‘一站式’地满足人们的多元化需求，并且，购物中心的空间规划更易为顾客创造愉悦的游逛体验，因而受到消费者的广泛认同。”

清华大学国际商业地产运营商培训办首席专家朱凌波表示：“购物中心通常能够为租户提供相对更大面积、更为独立的店铺空间，使入驻商家能够更好地营造其品牌的个性化氛围，促进品牌形象价值提升，因而购物中心受到了诸多品牌，尤其是强调感性售卖的中高档品牌的高度认可。”

张家鹏也强调，与传统百货公司主要销售服装不同，购物中心业态类别相对丰富，其招商目标的广度与百货相比也得以大大扩展，因此购物中心项目便具备了更多实行差异化业态组合的可行性，为减少同质化竞争创造了有利条件。在购物中心业主与商家相对松散的合作关系下，物业业主通常不会要求各商家进行统一打折促销，而是思考借助更多其他活动来吸引客流，所以购物中心比重的增加亦有利于抑制商业市场的恶性价格竞争。

“由于地处京城的黄金地段，高档的物业费用、高地价迫使购物中心必须将自己定位于高档。而能够真正招揽同样匹配的国际、国内名品是个问题。”王永平告诉记者，有些负责招商的商业管理公司，之前的业务是卖楼盘或者是为写字楼招商，缺乏专业的招商经验和客户资源。