武汉商业地产有待发力 两年内将集中放量

而另一方面，近年来旧城改造正如火如荼地进行。

由于某些传统商业区受传统商业模式的制约，在旧城改造方面进程相对迟缓，造成这些区域市政面貌老旧，以至于在武汉商业版图中的地位有所下降，而随着旧城改造被政府提到重要议事日程之上，这些区域久经积累的商业又将显现出蓬勃的生命力。在这一方面，“天下第一街”——汉正街表现得尤为突出。

事实上，汉正街旧城改造对于该区域商业价值的拉动，2002年就已初现端倪，2002年8月，来自浙江的武汉龙腾置业有限公司取得了汉正正街一期约100亩的项目用地；来自上海的武汉盛唐房地产开发有限公司拿下了110亩龙王庙商业地块；同年12月武汉大陆桥投资开发有限公司中标取得全新片项目；2005年3月，徐东房地产公司更是创单亩价格纪录，取得约55亩九如片商业开发项目，掀起了汉正街传统商业街区更新改造的热潮。

业内人士分析，武汉市旧城改造的量还比较大，而旧城改造的区域一般处于城市中心，加上传统的商业模式不适应现代经济的发展，亟待更新，这些都为武汉商业地产的持续发展提供了一定的空间。

两年内将集中放量商业地产逃不出的宿命：多年积累，慢慢发散。

2005年开始的商业地产开发，已在这两年呈现出发散状态，并将在接下来的1—2年集中放量。

不难看出，武汉商业地产2005年的遍地开花，其实正是2003－2004年的能量聚集。徐东销品贸、武汉新世界中心、“世界城·光谷步行街”、长江边永清街的武汉版“新天地”、和记黄埔的花楼街地块和“世茂锦绣长江”等大型商业项目的建设开发与上市都发出一个清晰的讯号——未来1－2年，武汉市新增的商业将陆续推向市场，绝大多数的商业将以综合项目的形象出现。

而大多数的商业地产购买者是把这类产品作为一种稳定的、投资回报较高的投资工具，用作资本增长。在当今股市动荡的时期，投资商业地产无疑是民间资本一条不错的出路。

而未来武汉商业地产的发展也将主要体现在更新换代上。当一个城市的城区人口与人均商业零售面积比值达到1：1时，其商业地产的发展就已基本达到了顶峰。根据城市人口与商业零售面积比(武汉比值为1：0.85)，以及城市商业业态分布的均衡性分析，武汉的商务(写字楼)时代还没到来，但商业地产时代已经提前到来，目前商场、专业市场等零售型商业地产的供应量已经趋向饱和。

《中国武汉房地产发展报告no.1－武汉房地产蓝皮书(2006)》预测：随着中部崛起的逐步实施和武汉城市圈建设的全面开展，武汉市商业地产的发展将迎来很好的升级机会，未来商业地产的发展空间主要在更新换代上，零散的、落后的商业门店，必将被设施先进、货品配备齐全、服务质量优越的商业中心所取代。现代化服务业的发展水平将是影响武汉商务写字楼发展的关键因素，当现代服务业占经济总量比重达到40%以上，才会迎来真正意义上的商务地产时代，预计武汉的商务地产时代有望在2008年真正到来。

【观点】“火”而不“热”

商业地产“火”而不“热”，这是一个难以破解的“摩尔密码”。

近几年，武汉房地产市场发展迅速，已经全国知名，但主要体现在住宅市场，而真正体现城市经济发展实力和吸引外来资本的商业地产，包括写字楼等市场在内，仍然处于起步阶段，跟不上整体步伐。

中国指数研究院华中分院分析师李国政认为，造成这个局面，主要有4个方面的原因：

1.武汉房地产发展处于初始阶段，目前自住需求为主的特征也决定市场消费处于满足居住的阶段。从武汉2006年的数据看，商品住宅无论从施工面积、竣工面积还是销售面积看，比例都超过80％，相对而言，商业地产的发展处于起步阶段，开发企业普遍经验不足，相应的，其市场份额也较小，这也是其发展水平落后于住宅开发的原因。

2.从成熟商业地产的运营模式看，虽然收益会较住宅开发为大，但其初始资金投入大而回报周期较长，同时容易受到城市经济格局转变以及市政规划建设的影响，面临较大的风险，对于开发商的管理水平和运作能力要求非常高。而本地开发企业融资渠道有限，主要依赖银行贷款，受到调控“银根紧缩”政策的影响，加上本地企业实力所限，大多数企业对于商业地产仍然是“望而生畏”。从目前市场看，商业地产开发中，外来企业是主要发展力量，而本土企业熟悉地域消费特征，在市场定位推广方面具有优势，商业地产的进步繁荣需要更多本地企业的参与。