京城商铺进入淘汰年 “一铺养三代”神话破灭

今年将是淘汰年

事实上，在北京，和上述商场商铺一样经营惨淡或不景气的商家还有不少。号称世界最大单体mall的北京金源时代购物中心总建筑面积达68万平方米，是2003年北京市60项重大建设项目之一，总投资38亿元，项目运营数年来一直人气不佳。另外，像亚运村的第五大道、安外大街的巨库，以及新近开业的旺角等，都遭遇了同样的难题。

“北京现在1万平方米规模以上的市场至少有130家，散布在各个角落，‘饭’就这么多，大家都来抢，自然就会僧多粥少。”亚奥世贸商城运营总经理孔喜良总结道，亚奥世贸商城运营失败，原因就在于此。

“我们就搞了这么一个项目，但还不好。”北京阳光乐佰商城管理分公司副总经理韩克明在反思“阳光乐佰”不成功的根源时，也持大致相同的看法。

他说，“阳光乐佰”的失败有自身的原因，比如在经营管理、市场定位上存在缺陷，但从宏观层面来看，确实是因为同类市场太多。近年来，由于房地产业兴旺发达，很多项目都带底商。“底商太多了，不是一般的多，只要有楼盘基本都有底商。”韩克明认为，正是这一因素，加之近年开发的市场太多、太烂，才使得竞争十分惨烈，很多市场经营状况每况愈下。

国际物业顾问戴德梁行年初发布的一份报告显示，北京2007年进入了有史以来最为集中的商铺开业高峰期，本年度计划开业之商铺面积累计高达410万平方米，形成所谓的“井喷”。而据专业商业地产机构华夏柏欣经营管理顾问公司监测，去年前三季度北京商业地产空置率同比2005年上涨了1.5倍，目前商铺空置面积高达143万平方米，今年商铺供应量将超过620万平方米，而动辄数万甚至数十万平方米的商业面积也在推高北京商业地产的空置率，预计今年空置率将超过52%。华夏柏欣对市场现状的判断是总量供过于求，商铺虚热十分明显。

值得关注的是，从现在起至2008年前后，北京将有20个大型商业地产项目面世，总建筑面积近200万平方米。华夏柏欣研究部董事邓俊文预测，2008年北京商业地产市场竞争将因此进一步加剧；同时，伴随着空置率的上升，北京商业地产空置面积将超过350万平方米。

“虽然目前北京商铺已经达到饱和，但我认为这一市场最严重的问题还不是供大于求的问题。”北京山圣房地产经纪公司董事长李复圣表示，租金和房价脱离市场，价格被人为拉高，“二房东”的存在使京城商铺虚热问题更加复杂化。在北京，很多投资者高价买过商铺后，实际上很难挣到钱，李预计，今年将会是商铺投资者绕不开的一个淘汰年。