2006年全球房地产投资回报可观 商业地产投资增加

　　3、外资仍看好中国房地产市场
　　

2006年，外资对中国的房地产直接投资已达91.9亿美元，比2005年增长近70%。为了加强对外资投资中国房地产市场的限制和管理，2006年7月，六部委联合签发了171号文（《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》），这一意见的出台使得进入房地产市场的外资更加谨慎，也更加规范。同时，由于外资对中国经济长期健康发展充满信心，因而，外资依然对中国的房地产投资市场持乐观态度。
　　

与此同时，投资者在中国的投资范围不断扩大。除了北京、上海和广州这样的一线重点城市，一些二线城市如成都、天津也进入了投资者的视野。形成这一趋势的原因，是投资者在一线城市的投资回报率下降且投资机会紧缺。
　　

外资投资于一线城市时，主要表现为加强对住宅物业的投资和开始涉足办公物业领域。去年下半年，外资对二线城市的房地产投资显著增加，并依然侧重于开发及不良资产类项目。
　　

北京由于在京的金融机构一再收紧借贷政策，使得境外机构投资者在北京房地产投资市场表现活跃。2006年，北京房地产投资市场大宗整体转让交易数量超过10宗，其中5宗与境外投资者有关：如replus购入北京华贸中心两栋办公楼；高盛购入京汇大厦；花旗集团购入北京西环广场的两栋办公楼。
　　

2007年和2008年，北京将有约200万平方米的新办公面积落成，更多的质优项目将陆续出现。但由于市场需要一定的时间吸收如此巨大体量的办公物业，因而，这些办公楼物业的价值在未来的几年将不会大幅度上调。
　　

此外，高质量的物业投资项目依旧是境外投资者的主要目标，房价仍将会持续攀高；拥有独立所有权并具有稳定现金流的产业是最具吸引力的项目（此类物业目前在北京数量相对较少）；资产结构清晰的房产开发公司，同样也是境外投资者感兴趣的合作伙伴。
　　

上海2006年，上海房地产市场整体大宗投资交易继续呈现上升趋势，境外资本表现非常活跃。上海市场房产整体转让交易共约20宗，总交易资本量约23亿美元，其中有9宗是住宅物业交易。与2005年相比，整体转让交易共约8宗，住宅物业交易仅占2宗，绝大多数物业被境外投资者购得。
　　

另外，金融机构投资者在住宅物业投资中注入约6.76亿美元，较2005年上升843%。住宅物业投资已经紧随办公楼物业投资，在上海房地产的整体转让交易中，成为许多机构投资者的第二大热门投资领域。
　　

2006年底，上海大宗办公物业市场投资回报率回落，平均回落了7%-8%。但是，核心投资市场的出现与二级市场的形成，让上海房地产投资市场趋于成熟。开发商、投机者与投资者分别在房地产市场中发挥着各自的作用。
　　

广州和深圳继上海和北京之后，广州和深圳越来越受机构投资者的看重。2006年7月，美国保德信集团和深圳的一家发展商签署股权合作合约，投资1.18亿美元于在建的深圳中心城购物中心项目，持股50%。同年，平安保险以20亿元收购深圳的中信城市广场，创下了广州、深圳市场上最大手笔的收购。从中可看出，主要投资者对这两个城市的办公楼和零售商铺的投资兴趣浓厚。机会投资基金也在珠江三角洲各城市中寻找住宅开发项目，而其他投资者则采取将住宅项目改造成服务式公寓的投资策略。
　　

成都总体来说，成都房地产投资市场目前仍处于萌芽阶段，并开始吸引来自跨国投资者的关注。2006年，跨国投资者投资的物业主要集中于主要商务区的烂尾楼，总交易面积约为20万平方米。如香港开发商瑞安集团以总价5000万美元，在拍卖中竞得成都最大的烂尾楼项目汇通大厦，该项目建筑总面积为66000平方米；力宝集团投资3000万美元与当地开发商共同开发另一个烂尾楼项目，总建筑面积约70000平方米，该写字楼已改名为力宝大厦；中石化西南分公司以4亿元人民币收购了中国银行修建的写字楼，总建筑面积约60000平方米。
　　

成都烂尾楼之所以受到投资者的青睐，除了因为这些物业多位于成都的主要商务区内，拥有较好的地段优势外，更重要的是成都市多数办公楼盘的产权分散，而烂尾楼却拥有对投资者来说极有吸引力的单一产权。随着越来越多拥有单一产权的高品质办公物业的建成，将有更多的投资者进入成都市场。
　　
链接：
　　跨境投资指买卖双方中的任意一方或双方来自资产所处国以外。跨境投资通常分为“区域内”投资（指买卖双方均来自资产所处区域内）和“跨区域”投资（指买卖双方中的任意一方或双方来自资产所处区域之外）。
　　2006年的报告对以前统计的交易额进行了重新统计，不包括投资型住宅领域，而是侧重于跨区域投资者青睐的商业地产领域，不包括多户型住宅地产。统计方法如下表。