直播：大话地产——大卖场的转型之路论坛

【夏鸿樱】各位老总好，我是商业地产的新人。我本来打算听一听大家的意见，回去和公司沟通一下就可以了。打算不发言了，后来我越来越听不下去了，我觉得应该说两句话。我们作为代理公司，应该算是中间人。现在由于住宅中介把这个市场扰乱了。我相信在商业地产这个行业里，这个名声会越来越好，我们在这方面在商业运营是很专业的团队。简单介绍一下我们公司，我们最近在做的事情，就是我们在做大跃城的招商，我们接手它以后，做了一部分调整。会在12月28日正式试营业，大家到时候，有时间、有兴趣可以过去看一下，是司徒先生做的。还有一个项目，就是上海正大广场，司徒文x。其他我就不用多说了，我就想把我们的服务推出来，大家一定要想到我们，甲方和乙方的沟通，现在在很多环节上是脱节的。我们其实做了商业的策划，中期的招商，还有后期的经营管理，我们都是有这方面服务的。我讲一个案例，我们有一个电影院，和我们做交流的时候，就说道它们有一个例子，好好一个项目做好了，有电影院业态放这里，结果招来好的电影院去肯，人家说这完全不可能做，基本上全部要改，要花一千多万，需要重新改。甲方以后如果在这种情况下，先想到我们，你不会浪费一千万，而且会在合适的时机找到合适的商家。在前期我们还会引导甲方有这样一个消息，比如说像电影院，还有大卖场，可能租金给付能力很低。但是，甲方每一个领导层都会有租金的压力要求，一定要回收这么多。其实，我们会有专业顾问，去做整个业态全盘的考虑，主力的商户最高的给付能力是怎么样的，我们用数据、案例也好说服甲方。另外，我们也可能调整，比如说给甲方一个指导，是固定租金好，还是两者取高好呢？就是在不同时期经营的时候，我们给一个建议。那甲方可能根据我们过去的案例，或者根据国内外我们给出的案例，他在心里有一个准备，乙方再来的话就容易得多了。还有在前期策划的时候，我们遇到过一个案例，我们策划好的主力商户，忽然有变化了，进不来了。那我们去找其他的商户，找一些电子商品的体验中心，可能是一样的效果，可能更适合中国的国情，我们的招商团队在中期进行招商的时候，有一个沟通，保证甲方的满意。还有就是后期，就是甲方能做那么多事吗？甲方一直在做房地产开发项目，没有时间、没有专业的团队，没有精力去考虑，究竟后来要给客户做什么，其实我们会做这些。如果我们做你们后期的运营管理顾问的时候，我们就会细分到每一个细节，我们帮甲方提供什么建议，在出现问题的时候，缩短解决时间，提高大家的效率。

北京高博司培思房地产经纪有限公司 夏鸿樱

【夏鸿樱】刚才徐总说过，要找人应该着像他这样的。我们的团队虽然很年轻，但是我们在商业地产的经验上，我们每天都在做这个事，我们有一百人，很快就会有很多经验的。所以，希望在这种情况下，甲方和乙方可以多和我们沟通。现在还有一个政府大气候的问题，这块用地就是商业用地的，这块就是教学用地。那这样的时候，是你左右不了这种情况的。但是我们能够左右小气侯，就是在有限的范围内，我们拿了这快土地，如何调整到最合适。有一个案例，就是在cbd，发现有一个比较少就是精神层面的消费，大家是高知识分子，但是没有精神层面的东西去支撑。我们在甲方设计的时候，主力商户要放在精神层面，招一个大型的书店这样的。我最后的总结，希望甲方第一时间，如果你们拿到地，拿到项目的时候，可以先找我们聊一聊，大家沟通一下，有可能的话，我们可以合作。乙方你们有开店需求，可以随时找到我们，还有你有品牌提升计划的话。因为现在消费者需求越来越有提高，如果有需求的话可以找到我们。

【贾玉鹏】夏经理有这样一个年轻的团队，也会为商业地产的新发展作出贡献。商业地产专业的运营或者是经营团队，确实是必不可少的。开发商和商户的对接提供了一个很大的便利条件，而且可以为开发商节省很多的成本，为商户可以找到更多的项目，可以去对接。下面，请张总介绍一下他项目的基本情况。

【张国良】我本身不想讲的原因，第一因为迟到了不是太好意思。另外，一点开发商从开发的角度，本身就是很艰难的过程。今天来主要是想以听者的身份，听听各位大卖场一些老总们的想法。我们万象新天在五环外，有一块商业用地。如果建成的商业很难改造的话，或者是改造之后成本很大。我们那块现在有一个好处就是现在刚刚启动，可以按照既定的需求，对建筑，对设备的需求可以进行设计和施工。这一点应该是商业运营管理的规律。以前的提法叫做筑巢引凤。搞住宅开发一般都是筑巢引凤。商业完全是两种概念，商业建筑一旦盖成，再去选择商户的时候就处于比较被动的局面。我们那块是刚刚启动，通过这样一个机会，能够认识商界的各位精英，以后想和大家有更深入的交流和学习。

【贾玉鹏】下面提几个问题，我得到一个消息说，沃尔玛可能有一个意向，在一个地方要开店，我觉得延庆这个地方，总共的人口量是在8—9万左右。在这个地区开一个一万多平方米的大卖场，我觉得不知道沃尔玛是如何考虑的？

【康铁生】北京所谓的郊区县，各大卖场涉足得并不多，特别是国外这几个品牌。我了解的只有家乐福在通州有一家店，万客隆在通州有一家店，华堂洋华堂在大兴有店铺。沃尔玛有自己的考虑，也许会逐步的把自己的主要精力放在郊区县。虽然说人口并不是太多，但是北京市场的购买能力是非常强。我觉得应该是有市场的。

【贾玉鹏】在国外像沃尔玛、家乐福这样的大卖场，应该都是在成交结合部甚至是在郊区。在中国有一个转变，一般是因为购物习惯，都是在市区，或者是交通条件比较便利的区域。现在去延庆县是不是大卖场的一种回归？

【康铁生】有这方面的考虑。

【贾玉鹏】我想问一下马总，物美针对于类似于延庆这样的区域，我们有没有过这样的考虑，有没有想过在这个区域有拓展的目标？

【马震宇】据我知道，就郊区这期一直都想开店，就是看情况，比如说周围的商圈如何。我们在怀柔有一家店，就是精品大世界。郊区的消费能力还是有的，潜力还是有的，主要是看如何定位的问题，就是什么样的商家能够适合当地的消费习惯，郊区还是可以拓展的，看个案了，不是绝对的。

【贾玉鹏】人们的消费习惯也在不断转变，前段时间我参加过一个论坛，有一个项目就是日本永望在做的，那个区域是目前来说比较偏僻的区域，但是日本在那儿已经拿了30万平方米的地块。所以说，我觉得这种也是根据消费模式的转变，也是一种商家转变的思路，像永望能够做这么大的面积，这是需要胆量的，开发商自己都不敢做。这些区域，就是城郊结合部也有一些需求。大家现在都集中在市区，或者是交通非常便利的区域作为自己选址的方向，但是我觉得郊区结合部的发展也是一条道路，而且现在包括市中心，确实交通比较便利的区域，确实租金比较高。这也是大卖场转变经营思路考虑的一个因素，所以我就说郊区的地方价格比较低，租金也比较低。而且有些区域确实交通也比较便利。所以，我觉得这也是一个思路，田总我不知道你们这儿有什么样的考虑？

【田晓光】作为我们选址来讲，并没有刻意去划分城区和郊区，主要还是整体的规划。北京的规划是两带一轴，包括未来的几年，像顺义、亦庄这些经济开发区，都是比较热点的区域，随着轻轨的开通，交通都会很方便的。作为商家来讲，肯定是有在这方面的需求。但是，不去可能有它不去的苦衷，或者是资金方面没有到位等等。但是一旦有开发需求的话，将来肯定往这个方面去发展的。因为城区里面，一个是商业网点的限制，三环以内、四环以内都没有这样大面积的店了。所以只能往周边去发展。而且，周边随着北京区域功能化进一步的定位。像刚才我说的那几个区域，包括说延庆来讲，未必不是好的选择。之所以选择延庆，我觉得是与沃尔玛的战略，物流作为基地的，包括从河北，从张家口，张家口和北京是一个互补的，会采购一些东西放在那里，本身就是做物流的，在国外也是做物流为主的。可能会把这儿当成一个基地，或者是配送中心也好。以后会有多种的形式，并不是单纯的是五环以内，之外就不考虑了。范围会很大，最主要会看区域功能性的定位。再一个就是刚才说的租金，长远的回报问题，能够提供一个很合适的租金，一个长期稳定的回报，那就完全有选择的可能性。

【许大金】还涉及一个问题，就是每个企业的发展战略目标。像国外大的连锁机构，他们在选点、布局方面看得更重。可能在一段时间内大家认为不是很好的地方，但是从长远发展来看，他就会看得比较长远。有一些点提前进去的话，那就是你的优势，是考虑长远战略的问题。像一些小的企业，可能是因为生存问题，而像沃尔玛这样的企业，选点布局，我记得肯德基还是麦当劳进中国前十年是不准备赚钱的，要把一部分人的消费习惯养成。我就是说国外大的机构，他们的长远战略考虑比较长，进入一个市场，要做前期很长时间的调研，他们开店并不简单的是眼前的利益。