直播：大话地产——大卖场的转型之路论坛

【王龙】我们是华堂商场，我们的大股东是七合一集团，是日本的一家大型的商业集团公司。它在北京现在开了三个业态，第一个是便利店，大家都知道的777，还有一个是综合标超，就是跟王府井集团合资的。我们作为华堂商场是第三个业态，就是大型综合超市。我们确实在经营过程中，也在思考，如何去改变自己的功能性的东西。我们现在在北京已经开了七家店，明年的项目开三家店。我们打算在第十家店，开始尝试小型的购物中心。为什么要尝试小型购物中心呢？主要是因为我们以前开单体店，不管从经营面积还是经营形式来讲，都是复制日本的形式。北京的消费水平和购物的层次也在不断提高。以前虽然给顾客提供服务方面，比其他大卖场要好一些。比如说硬件设施，有顾客休息室，哺乳室，包括洗相，服装修改，综合的设施配得比较全。但是，我们觉得在一个社区，随着社区消费人群消费能力的提高，消费需求的扩展，我们觉得还是应该再叠加进去一些复合性商业服务的功能。比如说像旅游公司，商务机票，还有一些银行在我们这儿开设专业的24小时的自动提款机，让顾客享受多方面的综合服务。所以第十家店，在选址上，把经营面积扩大了。原来标超基本上在3万平方米，马家铺增加到五万，也拿出一万多平方米做配套的功能。包括也要引进一些品牌的餐饮。原来这几个店里都有一些配置比较小的店铺，多一点是亚运村店配合十个店铺。但是，我们觉得现在不仅仅是提供几个档口就能解决顾客的需求。所以，在在马家铺店，我们要引进知名的品牌。比如说必胜客，或者是中餐的快餐，像真功夫，我们都在接触。像这种配置，更多体现是为顾客提供综合服务的理念。

华糖洋华堂商业有限公司开发部  王龙

【王龙】我们还有一个特色，不简单要把食品卖给你，还把这个食品能做什么菜，这些也要在硬件设施上提供一些完善的地方。比如说在生鲜卖场，可能在环岛区做现场售卖，现场制作的区域。以前我们都是封闭操作。但是，现在可能要在环岛区做一些示范效应的演示性的售卖。我们的定位是08年以前要开十家店在北京，可能在09年以后我们要向外埠，比如说天津和沈阳这两个地方要进入。北京市场我们是这样看的，大家看好的商圈，基本上这几个企业都在那儿，比如说望京这个商圈，现在我们虽然算是进去比较早的，但是陆陆续续，包括沃尔玛、家乐福，就是说比较热的商圈，我们觉得已经比较紧张了。所以，我们可能要在外地再继续拓展。

【贾玉鹏】刚才王先生提到几点，我觉得确实是现在大卖场发展的思路和方向。第一个大型综合超市百货化的方向，第二个就是小型化的方向，还有一个就是像购物中心主题的方向发展，第四个原来低价的经营向提供品质服务的方向在转。这是每一个大卖场都遇到的问题，大家都朝着这四个方面在不断的转变。刚才商家的几个朋友都说过了。现在我们想听一听在座的一些开发商，对大卖场的转型有什么样的想法，还有就是你们在引入大卖场进入的过程中，有没有的开发思想，包括产品的定位的思路。为我们的平台搭建和对接打开一个思路，先请王总谈一下，你们是在朝阳地区有一个比较大的商业项目。国轩属于建工集团下面的，王总也商业也比较有积极性，请他先聊一下。

【王浩】我刚才听了几位资深人士讲完之后，我觉得作为商业地产的房地产开发商，某种程度上就是又轻松，又紧张。为什么轻松呢？其实大卖场的转型，越来越向运营商业地产这个方面来转型了。感到轻松就是以后如果开发商在做商业地产的时候，更会有借鉴或者是合作的伙伴，大家去分工做这件事。比如说以后招商，如果真是一个大卖场进来之后，比如说像台球场也能进，这可能不是于是开发商前期要构思那么多的。紧张和压力就是对大卖场转完型之后我们就下岗了，我们就不用干了。招商由大卖场招，我们最后就挣一个辛苦钱了。我是这样感觉的。做商业，大卖场是其中的一个业态之一，我觉得体验的感觉就特别重。我更多是以消费者的角度去看，大卖场的转型是好上家好的感觉。并不是说现在的大卖场就是业绩下降了，只不过是想制造更大的蛋糕。

北京国轩房地产开发有限公司副总经理 王浩

【王浩】像田总说的，首先在北京或者是一线城市来说，一般的居民都有去大卖场购物的习惯，可能一周定期，会去购买一次。有可能是夫妻去买或者是父母去买，各自的需求不一样。在我们家的感觉就是需要什么买单子，我和爱人出去的时候，我爱人就是逛服装、化装品这一类的东西。去大卖场的体验就是沃尔玛的购物感觉比较好。在切实卖场选择的时候，除了大卖场以外，另外自带也能够吸引消费人群的，比如说有一个电影院，这种组合，大卖场和其他业态组合的概念会更多。这是我个人的看法。大卖场也是一个行业，大卖场的发展我感觉跟下围棋是差不多，就跟布局抢占一样，先布一个点抢着，避免其他对手进来，还是精耕细作。这个结合点，各个企业的发展角度不一样，从各自的长处去走会更好。边际效应在不停的增加，反正固定成本已经投完了，可能产生效益逐渐放大的可能。我们做地产的去做商业，就感觉挺累。虽然叫商业地产，中国人就是把重要的放在后面，跟老外不一样，老外是把重要的放在前面。我们一直觉得商业地产重要的是商业，地产并不是特别重要。唯一商业能够看重的就是土地，要说建筑和设计，作为开发商开说，优势不一定特别的大。对需求使用功能上对商家要少得很多。像我们在做设计的时候，就存在改造的问题。一改造起来，就是很大的浪费。你也浪费，我也浪费了。把这个钱前面省下来，大家都节省了成本，都好做了。其实我们做商业地产诚惶诚恐，最害怕的决策的一点，就在于在两难的时候选择哪个。因为，毕竟我们没有运营过商业，我们对商业的感觉更多是直观的感觉，没有系统和科学的分析。所以，我就觉得搜房网这个平台特别好，商业多往地产走一点，地产就可以减少很多浪费了。中国的商业发展层次还是跟低的，或者说繁华的程度还很差，有很多细分的行业，很多细分的商业模式和各种各样的业态组合，都还不是很成熟。作为商业地产来说，手里一个硬件都没有，如果大卖场扩张的话，至少还有自己的强势。大卖场的人流，低价措施能把其他稍微档次高一点，毛利润高的品牌店能够带到周围来。所以，商业地产很多程度上希望大卖场进来，对客流和人流就会有一定的影响。所以，我觉得以后多发扬商业地产博客论坛的概念，多给开发商在前期的时候做诊断。最早就开始立项的时候，大家就有的谈，有的做。最好是把大家约到那个地方，我这儿有一个地方，你们都需要什么咱们谈一下，这样效果会更好一些。我就说这些，因为我觉得我们做地产往商业上做挺累的。

【田晓光】就是怎么结合这个问题。因为我觉得开发商存在一个问题，不是说帮助主流业态在做这个，开发完了，就为了把这块地卖出去。能不能有一支队伍维护这二、三十年的经营，有没有足够的实力对当地的政策比较了解，对整地的政府比较熟悉，业态出事了，你能不能帮上忙。在转型或者是在变化的时候，能不能再帮着出面规划、立项。而不是说做运营的，让它拿精力去跑。现在作为开发商前期这些东西想得很少。它就认为租给你了，签了字20年就不管了。但是，你不要忘了，这20年是和你息息相关的。所以，要做商业地产，必须有这方面的实力，能够把握住，在签的20年之内，我有相当的资源。其实，像我们合作的一些开发商里面，有的做就很好，有的就不是。因为一个卖场每天遇到的事情非常多，方方面面，各种检查也好，购物的意外都很多。完全靠这个企业去梳理的话，可能有的时候顾忌不过来。所谓的业主，你是主人，你能不能帮助他去解决一些问题。就跟租一套房子一样，我住里面了，暖气不通，水不热，你不能让我去修，我一个电话你能不能帮我搞定。我们做经营的就是希望在我们遇到问题的时候，你能不能站出来。能不能体现预警，或者是提前帮我解决。尤其是现在法律法规越来越多了，像刚才康经理、马总都说了，购物的通道，商务局、安监局都来查，促销行为、打折都要检查，一天要接待几波，甚至十几波来检查。在这种时候，跟经营，跟咱们之间合作有障碍的时候，我作为开发商，作为业主，能不能出来起到一个调节的作用。如果真正有了这种能力，我觉得才是一个合格的商业地产运营商。如果没有这方面的能力，那就是一个开发商，就是一个售楼处，还不能称为一个商业运营商。具体这些东西能不能帮我搞定，我在你这个区，你能不能从上到下帮我搞定，能搞定我觉得你是一个好的运营商，搞不定就不是一个很好的运营商。建筑建得再好，再符合这个标准，因为这个现在不是很难的。这都很公开，每个超市的间距，这是每个开发商都能够做到的。最主要是软件，是不是下足功夫。我的主流业态，整个运行是围绕主流业态，甚至这套班子，这套运营的人员都是围绕主流的业态，每天开会都是围绕着卖场，它的问题就是我的问题，必须要做到这一点上，才能称为合格的开发商。如果作不到这一点，就是单纯的租出去了，那你马上三年、五年以后，你面临的问题会很多的。

【贾玉鹏】田总提的问题确实是非常尖锐的一个问题，也是现实面临的一个问题。这块中新集团，这两年在全国各地都在发展，因为也是一个上市公司嘛。他们专门成立一个商业运营管理公司。像徐总，他们现在的商业运营管理，在选址、招商，包括后期政府协调的问题，都有所考虑，而且在运营这块，他们也有自己的想法，请徐总给咱们聊一聊。