业内人士称东莞投资住宅不如投资专业市场

管理创新政府支持

这三类专业市场的第二大共同特色是专业的经营团队和经营理念，这也是这一轮专业市场的盈利模式更被看好的最主要原因。从2002年至2006年，东莞商业地产经历了持续放量后又经历了艰难的招商期和凄惨的守业期，一些大型复合型商业地产到如今都没有达到“旺场”，大多数业内人士分析的两大主因，莫过于第一：商铺卖散了，众多小业主让经营公司的业态调整及统一规划、招商行为难以实现。第二，就是没有专业的经营团队出现，很多大型商业的开发商是从住宅开发转身而来，而开发商与运营方是同一团队，大家对于专业性很强的商业地产并没有太多的经营管理经验。

而新一轮出现的三类专业地产，开发商明显规避了上述东莞商业地产所走的弯路。目前这三大商业地产都强调，我们原则上不卖商铺，至少一期商铺一个也不卖。

这一轮出现的三类专业市场，第三个共同而明显的特征就是都得到了当地政府的大力支持。当地政府看到了拥有和掌握了“渠道”和“信息流”的高端专业化市场的建设，对于产业转型的重大利好。

[趋势]

投资价值视乎总供求

既然这一轮商业地产亮点和优势都十分明显，那么现在是不是商业地产投资的好时机呢？

保值增值吸引眼球

正太联合房地产策划有限公司总经理黄海涛表示：从理论上讲，目前住宅市场的投资受调控，但市场上流动的货币资金量是没有发生多少变化的，在目前中国还没有太多投资渠道的情况下，商业地产还是以其保值增值性能吸引一部分的资金量。

关键要看总供求量

不过，中国城市商业网点联合会副会长王永平却表示：虽然此次新政对商业地产波及较小，但仍然不能笼统地说商业地产的投资机会到来了。仍然要看市场上商业地产总的供求关系，同时要看新的商业地产项目是不是有物业档次、商业品牌和经营团队以及经营的内容上有没有质的提升与转变。

同时，仍然有业内人士指出：两三个优质的亮点项目出现、热卖也不能影响甚至带动东莞整体商业地产大局。另一方面这些热卖的项目本身也还要受到商铺卖出之后的招商和经营守业期的考验。同时，在东莞市的产业结构升级等根本性问题没有改变之前，消费者要投资商业地产仍然需要谨慎。

[风险]

技术门槛低易被复制

目前东莞专业市场最大的风险就在于投资门槛太低，容易造成众多类似项目的一哄而上。

同质竞争曾起争端

2004年东莞就曾经发生过四大农批市场抢客，其中江南农批和信立农批为争抢商户而大打出手，100多家商户集体闹事的新闻。而就在目前的这三类专业市场中，茶叶市场的竞争也已经白热化。就在东莞市阳光海岸茶文化城试业的前十天，东莞国际茶业展览贸易中心已经抢先一步在会展国际酒店向茶叶同行介绍了该项目的经营理念和经营模式；而目前位于广深高速道?虺鋈肟诖φ幕?南茶叶交易中心也在加紧建设和招商之中，仅就这三个新兴的茶叶市场，经营面积就超过15万平方米，总铺位达到1800多个，如果全部开张，加上原有的万江茶叶交易市场670多个铺位，东莞四大茶叶批发市场的批发门店将达到2500个左右，远远超过目前东莞本地市场的需求。

同样的情况也未必不会出现在鞋业市场上，目前东莞的鞋业市场在厚街已经开发了有濠畔、远东等两家，再加上30万平方米的世界鞋业(亚洲)总部基地，竞争也会十分激烈。

设技术门槛降风险

那么目前三类专业市场又是如何规避这种可能出现的风险呢？记者分别走访了三家专业市场的开发商，他们认为提高市场的附加值，“设置更多的技术门槛”就是他们防范之道。

东莞市华瑞实业投资执行副总张鸿说：“目前世界鞋业(亚洲)基地这个项目，专业市场只是其中的一部分，这个项目还有写字楼部分、研发中心、物流园、会议室，将来还会建培训中心；他更多的功能是新产品、新技术的研发―――会提供很多的贸易中心和国际化技术人员在这里办公，形成一个透明化的平台；还有就是新材料、最新鞋机的供应与展示，并且这些最新的材料和技术会被无缝运用到研究中心那边。第三个功能是品牌的孵化器，因为这个项目为中小企业提供了最好的鞋材、鞋机、技术和人才，而且有专业的网络、每年举办一次的高端论坛和永不落幕的展览功能，正是由于有了这样一个平台，厂家和商家更多面对面交流的机会，省却了很多贸易商和中间商的利润环节，企业可以省下成本来做品牌。”因此，张鸿认识，他们提供了比专业市场多得更多的东西，不是一般的中小后继者能够模仿的。