业内人士称东莞投资住宅不如投资专业市场

业内同时指出,东莞商业地产大局未变仍需谨慎

新闻背景

住宅市场由于受新政调控的影响，目前以小户型项目为代表的市场成交价格出现下滑。但在宏观调控中受影响不大的商业地产项目却是异军突起，尤其以服务企业或商家为主要目标的专业地产市场，如世界鞋业(亚洲)总部、尚佳?华南餐饮酒店用品市场、阳光海岸国际茶叶城等吸引了不少人的关注。

看好原因

首先，无论是鞋业市场还是餐饮酒店用品市场，都源自东莞强大的产业集群优势，而茶叶用品市场的出现在于东莞是大陆普洱茶最大的收藏投资市场。其次，这三类专业市场另一大共同特色是拥有专业的经营团队和经营理念，这也是这一轮专业市场的盈利模式被看好的最主要原因。另外，三大市场都得到当地政府的大力支持。

投资分析

业内称，投资专业市场仍然要看总的供求关系，同时要看项目在档次、品牌、经营团队及内容上有没有提升。更有人指出，两三个优质的亮点项目出现、热卖也不能影响甚至带动东莞整体商业地产大局，在东莞产业结构升级等根本性问题没有改变，以及中产阶层没有成为东莞的主流人口之前，投资专业市场仍需谨慎。

风险防范

目前东莞专业市场最大的风险在于投资门槛太低，容易造成众多类似项目的一哄而上。例如2004年东莞就曾经发生过四大农批市场抢客，其中江南农批和信立农批为争抢商户而大打出手，100多家商户集体闹事的新闻。在目前这三类专业市场中，茶叶市场的竞争已经白热化。鞋业市场方面，目前东莞在厚街已经开发了濠畔、远东两家，再加上30万平方米的世界鞋业(亚洲)总部基地，竞争也会十分激烈。专业市场该如何规避这种可能出现的风险？三家专业市场的开发商认为提高市场的附加值，“设置更多的技术门槛”是防范之道。

2007年岁末，东莞房地产市场“一边是海水，一边是火焰”：住宅市场由于受到新政的一轮又一轮调控，在多重负面效应的累积之下，目前以小户型项目为代表的市场成交价格出现下滑。

而另一方面，这一轮宏观调控中受影响不大的商业地产项目却是异军突起，尤其是以服务企业或商家为主要目标的专业地产市场，如世界鞋业(亚洲)总部，尚佳?华南餐饮酒店用品市场、阳光海岸国际茶叶城等也吸引了众多企业、同业人士甚至政府人士的关注与支持。

在住宅领域的投资行为被限制，以及东莞产业转型的大背景下，现在是兴建专业市场的好时机吗？在产业基础雄厚的东莞，多个新兴的专业市场前景又将如何？―――本文记者采访了多位市场人士以及商业地产的专家，试图分析专业市场的投资机会以及前景。

[现状]

专业市场异军突起

2007年12月，东莞市场上传统的商业地产有三个项目在热卖。

商业地产销售增温

一是莞城区的西城楼大街，该盘在两个多月的时间内连推三期商铺而且销售火爆；第二个项目是南城区的城市风景，这个地段不错、创新性的生活情景街区再度推出二期商铺。与去年相比，该商铺的首层均价已经有2.5万元/平方米上升到了3万-4万元/平方米；第三个项目是远在凤岗的三正财富新地，该项目还是全新项目，可售的商铺仅260套，但目前已经有2000多名vtp客户进行了登记。

以上三个项目均是针对零售市场的，而更吸引投资客眼球的是，11-12月，东莞几大类专业市场的启动或兴建。无论从项目的体量上，还是从政府的支持程度上来看，这几个专业市场都堪称2007年底商业市场的“新星”。

专业市场如雨后春笋

第一类是茶叶批发及交易市场。2007年11月16日，阳光海岸国际茶文化城开业。据介绍，该国际茶城一期建筑面积超过5万平方米，铺位500多间，是目前华南规模最大的茶叶专业市场，茶叶城开业当天，160多家茶商和茶行同时开业，盛况空前。

与阳光海岸国际茶文化城同时启动的还有华南茶叶交易中心，和东莞国际茶业展览贸易中心，这两个专业市场也是今年兴建不久，也都拥有最好的地理位置和交通优势，看中的也是东莞巨大的茶叶收藏和消费市场。

第二个代表性的专业市场是世界鞋业(亚洲)总部基地，该项目位于东莞乃至世界鞋业制造的名镇厚街。为启动该项目，11月29日华瑞实业投资举办了“世界鞋业发展论坛”，博鳌亚洲论坛秘书长龙永图到会并发表讲话，一下子令全国的同行业企业都关注到这个有着强大产业集群优势，定位高端的专业市场。

第三个代表性的专业市场是尚佳?华南餐饮酒店用品市场。该项目位于道?蛘蛲虻缆飞厦餍?大酒店旁边，项目规模也达到了30万平方米。该项目最大的优势也在于东莞市星罗棋布的酒店业以及发达的卡拉ok厅等餐饮娱乐场所。

[析因]

三大特色成就专业市场

为什么这一轮的专业市场特别吸引投资者关注呢？笔者认为主要是这一轮开发的三大类专业市场独特而鲜明的特征，让人们看到了更多赢利的空间。

集群优势成就市场

首先是他们都源自于东莞强大的产业集群优势，而茶叶用品市场也取决于东莞是大陆普洱茶最大的收藏投资市场。

据东莞市华瑞实业投资有限公司执行副总张鸿介绍，目前东莞有上规模的制鞋企业1500多家，鞋材、皮革、鞋机等配套企业2000家，鞋材、皮革、五金、鞋机等相关配套的商铺约3500家，贸易商、采购商及鞋样开发中心1500家，以及多个材料市场、鞋业市场和展览交易平台，鞋业从业人员达200万，年产鞋品约15亿双。而这些与鞋业相关的企业、人才、设备等大部分都集中在厚街，因此厚街是有了强大的产业集群优势之后，先有“市”然后才应运而生了世界鞋业(亚洲)总部基地这个“场”。

同样先有“市”后有“场”的还有酒店用品市场。比较特珠的是东莞的茶叶市场，虽然东莞只是一个二级城市，茶叶的日常消费量并不是很大，但是东莞也有自己的拳头产品―――普洱茶收藏投资市场。据阳光海岸国际茶叶城总经理张新荣告诉记者，东莞是大陆普洱茶最大的收藏市场，现在外面都知道普洱茶产区是云南，集散区是广州芳村，而收藏在东莞。