2008年预测：天津商业地产“投资”恰逢其时？

悬念焦点

从今年10月份刮起的楼市寒潮与季节性寒流恰恰相反，反方向由深圳、广州等南方发源地开始北上，杭州、上海无一幸免受到感染，北京也打起了喷嚏，就连近期一直信誓旦旦不降价的天津开发商也有人开始咳嗽。近日，记者就接到了数通推销楼盘的电话，久违的打折声也开始在楼市响起。然而，走访中众多商业地产开发商却表示，与住宅市场反应不尽相同，他们销售招商未受丝毫影响。随着奥运会的临近，商业大发展的黄金岁月已经到来，以商铺为代表的商业地产市场将进入朝气蓬勃的春天。

2007年市场状况

海信广场成奢侈品乐园；美美百货、乐宾百货先后开业；天地烩等10条精品餐饮街招商火爆；天邦购物签下大润发、优联第六田园签下易买得……2007年的天津商业地产可谓全面开花。高端百货商场的加盟，社区商业的繁荣，专业商业地产的兴盛，为众多参与其中的开发商、投资者、经营人带来了丰厚回报。

统计显示，天津商铺市场持续受到经济蓬勃发展以及居民收入不断增长的推动。自2003年以来，天津市的零售额年度增长率一直保持在14％以上。2007年底，天津商铺市场的有效租金为357.75元/平方米/月，较去年同期上涨25%。2007年，新竣工项目已使天津商铺市场的格局发生改观。

位于小白楼地区的海信广场于今年第二季度正式开业。该项目是一个多层大型购物中心，吸引了包括古奇、卡地亚等在内的众多国际奢侈品品牌并受到广泛关注。由新加坡力宝集团经营的乐宾百货已于11月开业，建筑面积达100,000平方米，从而进一步增强了滨江道和南京路在天津商铺市场中的领先地位。目前由美美百货进驻的天津国际商场已完成升级改造，增加了Max Mara和Tommy Hilfiger等品牌，从而使其以高档购物中心的定位重新进入市场。

现有的商铺项目为保持竞争力和吸引力正在进行升级改造。伊都锦商厦由利福国际购买，今年8月份停业重新装修，预计将在2008年重新开业。津汇购物中心2008年初将对其地下楼层进行改造装修，以便与其它楼层引进的新品牌步调保持一致。来自各方面的喜讯都为商业地产正处于大发展阶段提供了现实的注脚。

行业存在的缺陷

目前中国商业地产的开发用“如火如荼”来形容并不过分。除了在地产开发之初国家规定的商业配套设施之外，很多开发商自觉地将商业地产开发纳入企业发展战略。尽管市场一片歌舞升平，但也有商业地产项目在开发过程中因为绕不过行业的固有弊端，致使企业资源浪费，实力大损，出现全盘皆输的尴尬局面。

某国际知名顾问公司负责人告诉记者，投资膨胀是商业地产滋生病变的最大毒源。在开发商、商家、投资者(或租赁者)各方力量的聚集下，盲目的扩张欲望得到空前释放。而外资商业巨头动辄“百店计划”造成的“跑马圈地”也为商业地产大开发增添了强大动力。在缺乏多元化投资工具的现阶段，加上“一铺养三代”的习俗观念作祟，一时间社会游资蜂拥而至，商铺成了最热门投资品种之一。但是在后续经营阶段，由于招商乏力和经营不景气，忽视实体投资的规律和商业运营的规则，有人不但高投资收益成为泡影，甚至血本无归。此外，商业地产同质化严重、商业特点不明显、开发商和代理机构实力落后、企业资金链无法保证等都使得商业地产面临严峻考验。

走访中，记者了解到，目前本市很多商业地产开发商面对着插满红旗（每卖出一个单位就插一面红旗）的销控板却怎么也笑不出来，原因就是很大一部分买铺者只是追求商业地产升值而并不打算真正做销售，这就为未来商业地产的健康经营埋下了地雷。

金茂投资商业运营总监陈昆认为，在一些购物中心发展成熟的国家，一个二三十万平方米的购物中心可能要经历十数年的培育和不断完善。而国内购物中心动辄就十万平方米、几十万平方米甚至上百万平方米，一时间超大型购物中心在全国各地如雨后春笋般出现。在还没有完全搞懂MALL的含义，现实中又缺乏市场、消费基础、专业规划和资金支持的情况下，部分购物中心正陷入两难境地。金茂投资的“天地烩”项目之所以招商进展顺利，其中很重要的一点是项目位于成熟的南市商圈。这一区域除了具备传统的餐饮行业经营氛围外，还紧邻和平路、滨江道商圈，超强的人气保证了“天地烩”未来的客源。此外，商业自持可以说决定了“天地烩”的成功。

陈昆告诉记者，从国际经验看，成功的商业地产项目几乎都是开发商自己持有，因为这样可以保证统一规划、统一管理、统一业态调整、统一经营、统一招商，避免了各自为政造成的混乱局面。成功的商业需要经营，投资无可厚非，但是投资取得收益的前提是精心运营，只有整体商业成功了，投资者才能获利。