上海商业及办公物业市场面临变局

关注调控目标向营业性地产的转移，短期应持谨慎态度

策源机构最新发表的《2007年上海房地产市场回顾报告》显示，与住宅市场相比，今年上海商业及办公物业供应量大幅下跌导致供求关系逆转，使商办物业呈现供不应求的现象。

策源认为，仅以供求失衡判定商办市场面临利好并不科学。虽然上海城市综合实力的提升、产业结构的升级必然带来需求升级，但随着宏观调控目标向营业性地产的转移，对市场的短期发展需持谨慎态度。

销售型写字楼供求逆转

自2002年市场复苏以来，上海销售型写字楼供应量逐年增长。2005、2006年，销售型写字楼的大举入市和办公类用地大量成交，令业内人士普遍预期，2007、2008年会迎来销售型写字楼的供应高峰。但事实正相反，今年1-11月全市新增销售型办公物业109.39万平方米，同比下降32.53%。

2006年末，销售型写字楼集中上市，开发商开始重新考量在现行市场背景下的生存模式。由于上海写字楼租赁市场日趋火爆，写字楼盈利模式进入价值回归的理性阶段，短视的销售模式开始为一些大型、有品牌意识的开发商摈弃。长期持有经营对于需要平衡不同投资条线和看重资产总值的开发商而言，显然更具吸引力。

另一方面，紫竹科技园区、浦江智谷、长风生态商务区等大型项目的开发并未如预期进行，导致本年度供应量大幅缩减。而前11个月全市累计成交办公物业156.13平方米，同比增长6.84%。供求比发生重大逆转，由2006年的1:0.9变为1:1.43。

同时，随着城市化进程的不断推进，写字楼市场外围化趋势日趋明显，除内环以外区域的成交面积占到总量的62%，尤其是中环沿线区域，立体交通网络便捷、配套条件不断完善，成交增长迅速，占到总量的40%。

商铺市场结构不平衡

数据显示，截至11月底，2007年度全市商铺可售面积约460万平方米，是同期约230万平方米普通住宅存量的2倍，因外环区域商铺的大量供应，商铺呈明显结构性供应过剩。

供应结构性过剩问题原因在于：伴随房产开发外热点外移，商铺供应重心已移向外环，1-11月份外环以外区域商铺供需比为1.07：1，呈供过于求局面。仅金山区供应面积就高达52.5万平方米，约占全市新增供应面积的29%。