中小投资者偏爱 社区商业有黄金

●开发商商业地产要加强和商家的联系

如今的顺驰·第一大街规模效应已经初步显现了出来，据悉，邮局、三家银行已和第一大街签订了协议，并且邮局将很快进入。但是和许多楼盘的底商一样，顺驰·第一大街当初遇到的最大瓶颈也是人气的问题，整个第一大街一度也颇为冷清。直到今天，已经和顺驰·第一大街签下协议的家世界迟迟没有进入，也是因为人气问题。

丹尼斯总经理蔡英德曾不止一次提醒地产商，商业地产有时候也得学会忍耐，挨过一个寂寞期。牛晓龙说，当初面对这种状况，他们也挺着急的。没有人气，但许多业主还是坚持最低一平方米40元的租金。后来通过和业主的沟通，终于通过降租金、找商家的方式逐步把商家吸引过来。虽然和市内的高档小区相比，20多元的租金还显得很便宜，但一个社区的商业氛围起来了，租金上涨肯定不是问题。事实确实如此，如今顺驰·第一大街的商铺不仅租金正在慢慢上涨，商铺的销售价格更是从一期的五六千元飙升到1万多元。整个商业街上的业态也在逐步更新，向着中高档化的方向发展。

如果说前期的坚持是一时的忍耐，那后期的商业运作考验的就是开发商的内功。在一次论坛上,河南省社科院院长刘道兴曾感慨地说，商业地产一定要加强与商家的联系和合作。因为对于商业地产和地产商业这两个概念，落脚点应该是地产商业。也就是说，如果地产商准备开发一些商业地产项目，应该考虑与商家合作，研究一个地产项目开发铺面的特点、定位，让商业方面的内行来做指导。只有地产开发商与商业方面的专家结合起来把铺面盘活，整体的商业地产价值才能提升，买铺面的业主也才能获得利润。如果只遵循地产的规律，卖完了就走人，不在商业经营方面下工夫，那么有可能整个地段的商业无法搞活，房地产项目业主得不到应有的收益，市场环境也无法发展起来。

●社区商业商业升级带来业态升级

在许多人传统的印象中，社区商业不过是住宅产品的衍生物，在业态上，社区商业以小型的便利店为主，配以各种的服务业，但如今郑州的社区商业，已经逐步向第三代社区商业转型。第三代社区商业的类型，是指在小区的内部、周边开发出各种特色的商业街，使业主不出社区，各种生活服务就可解决，而不是像以前那样把一二层建成商铺。

目前郑州市许多大型社区都拥有自己的商业街。处于城市中轴线位置的顺驰·第一大街，最初将商业街区定位为“淘珍街”，商家类型以满足小区业主的生活需求为主，在此基础上辐射周边；联盟新城的“u尚88”则和其高档化的社区相匹配，走高端国际化路线；绿地·老街即将开盘的、长达1.5公里的新天地海派风情街，和其海派建筑风格相一致，力求给业主奉献一道海派购物的大餐。在广告宣传上，也不同于以往只是通过楼盘的推广来带动商铺的销售，一些开发商为了社区商铺的销售，甚至单独做起了形象推广。

社区商业的升级也带来了社区商业的变化，在商家的引进上，开发商更青睐大的品牌。当年家世界进入帝湖撩开了品牌和社区商业结合的面纱，如今我们漫步许多小区，可以看到越来越多的品牌开始飞入“寻常百姓家”。大品牌的进入，一方面对社区商业的品质有了一个明显的提高，另一方面也扩大了社区商业的周边辐射力。

好的社区商业辐射力绝不会仅限于社区，对于这一点，樊胜武最有体会。做了几十年厨师的他，当选择自己开店的时候，他首先想到的就是社区。樊胜武说，当初他决定在自己所住的建业城市花园开店时，仔细观察了社区里的车牌，发现不仅有各市地的车，还有山西、河北的车。那时候他就想，这些人的流动绝对能带动他的品牌宣传。而且和一般的商圈相比，社区商业还有消费人群稳定、租金相对便宜的绝对优势。事实再次证明了樊胜武的选择，虽然第一家店的位置并不算繁华，但很快店里就开始出现了排队的人群。如今，短短三年多的时间，“阿五美食”已经开了十几家分店，除了省内一些市地，山西、山东也有了它的分店。

未来随着郑州市城市框架的不断拉大，众多郊区大盘的出现将进一步推动社区商业在整体商业体量中所占的份额。有业内人士预测，郊区商业发展是未来几年郑州商业发展的重点之一，到2010年，郊区商业就会成为城市商业的重要支撑和增长亮点。

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