限外后外资对商业地产热度不减 合作模式趋多元

从2007年12月1日起，由国家发改委和商务部共同制定的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》（以下简称目录）开始实施。其中，在目录规定的限制外商投资产业目录对房地产行业的限制环节中明确提出：土地成片开发（限于合资、合作）、高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营以及房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。

由此，业内人士纷纷感言，在目录中没被提及的商业地产在与外资合作的道路上虽未受阻，却也将困难重重。如何更好地利用政策空间引入外资，并成功运作商业地产项目成为目前大多数商业地产开发或意向进行商业地产开发的企业最为关注的话题。

为此，《楼市》记者对有着多年商业地产操盘经验的北京高博space商业经营管理集团董事总经理司徒文杰，就上述问题进行了深入采访。

11月，楼市在经历了因政府部门一系列收紧银根政策带来的震荡之后，国家发改委和商务部又联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》（以下简称目录），对房地产行业引入海外资本进行了进一步制约。

在目录出台的短短的一周内，多名《楼市》记者接到业内人士电话问询相关细节，由此可见，政府部门这一举措无疑已经触动了内地开发企业本已紧绷的神经。

其中，《楼市》记者接触的多数开发商均意识到，在目录以及其他限外政策并未对商业地产中的购物中心、酒店等业态投资进行限制的情况下，适时引入外资转战商业地产将是明智之举。

但与此同时，一些从未有过商业地产开发经验或刚刚涉足商业地产开发的开发商们也担心，在银根被“看紧”、限外政策越发严格的情况下，外资是否还有热情投资内地商业地产项目或企业？同时他们也因在没有商业开发经验的情况下，如何引入外资并借此成功运作商业地产项目，提出了自己的顾虑。

对此，北京高博space商业经营管理集团董事总经理司徒文杰凭借多年实战经验指出，海外资本仍对内地商业地产抱有极高的热情，内地开发商与外资成功结合的关键就在于学习、吸收他人成熟的商业地产运营管理经验，切实了解商业地产运营特点，并在开发、运营过程中保持平和的心态。

目录出台背后另有原因当《楼市》记者在space公司所在地见到司徒文杰时，他刚刚从项目现场归来，虽然略显疲倦，但是面对《楼市》记者提出的有关目录出台问题时，还是保持了业内人独有的一份敏感。

在他看来，此次目录出台的原因在于，海外资本确实对内地房地产项目以及企业持有高度热情，尤其是商业地产项目。因为对投资者来说，商业地产与其他投资领域最大的区别在于，持有型商业项目在步入正常营运后，定期收益来源于数百个独立经营的租户，风险相对低，成功商业项目的增值能力会随着社会经济发展的增长而领先其他领域增长。

在人民币政策尚未完全放开，即人民币尚不能在国际金融市场自由流通之前，海外资本完全可以通过国际资本市场筹集资金，对内地商业地产进行投资，再在国际资本市场出售或由此融资，这样的做法势必会影响内地地产行业的正常走势。

因此，“限外目录”的出台，及其对商业地产中占有相当份额的写字楼项目的购买和开发进行限制实属必然。