上海联合发展商营造集聚中心

香港地铁公司拥有地铁沿线开发权因而可以享受因地铁建设而上涨的土地收益。但上海的地铁运营者并没有这样的土地优惠。

在寸土寸金的上海，拿地的成本高昂。上海申通地铁资产经营管理有限公司办公室主任王纯表示，资金的短缺，是其进行地产开发的最大难题。为此，该地铁公司转而联合上海房产集团、中信泰富这类大的地产开发商，组成联合体拿地开发。

作为上海申通集团旗下的全资子公司，上海申通地铁资产经营管理有限公司负责所有轨道交通资源的运营管理，即所有的“非票务”收入。

“与大地产商合作，一方面可以弥补我们资金的不足，并且它们丰富的地产开发经验，也是我们欠缺的。而我们在地铁建设时的协调沟通上具有优势。这样可以优势互补。”王纯说。

“我们就是为了整合地铁资产的运营，弥补地铁建设和运营中的亏损。”王纯这样向记者解释其公司在两年前成立的真正意义。据王纯介绍，其所在的公司已在地产开发上进行探索，以求多样化经营。

以世博会为契机，近年来，上海市加大了城市轨道交通的建设力度，一些媒体称之为“通往世博会的地铁”。就在几个月前，上海市提出三年内要投1100亿元建轨道方面的计划。

地产沉默期

据王纯介绍，相比于地铁建设的庞大投资，地铁在运营中的所得不值一提。多年以来，因为地铁建设，而得以提升了周边的土地价值和楼盘价值，地铁公司本身却并不能从中分羹以维持正常的运营。

作为国内第一家地铁上市公司，上海申通地铁股份有限公司肩负着为上海市的地铁建设融资的功能。身为上市公司，注定了其需要考虑盈利的本性，而所肩负的公共交通的功能，又要求其扮演一个奉献者的角色。两者的差异，是其面临的主要窘境之一。

“之前，我们是各守一块，有旅游、物业、商业、广告等。但都是各打各的，形成不了一个整体。现在我们组建成一个新的公司，能够由点到线，再到网络化整合地铁资源。”王纯介绍说。

新建的公司下面分为物业部、商业部和媒体部，分别承担地产开发、商铺租赁和广告经营的任务。据说，现在每年可以有7亿到8亿元的利润返还给总公司，完成其“输血的功能”。

王纯表示，现阶段，地铁站内的广告经营占了大头。但在其看来，未来几年内，商铺租赁和地产开发将异军突起，其带来的收益也是巨大的。

然而，在近阶段，商铺租赁和地产开发则相对沉寂。

毫无疑问，进行地产开发必须要有土地在手。但据王纯介绍，其公司只能进行商业竞争，在市场化的土地市场上通过招拍挂的方式来获取土地。这对于并不专业的他们，是一个巨大的考验。

而在商铺租赁方面，在原先的地铁站内设计时，并没有充分考虑要进行地下商业开发，于是并没有预留足够的空间。如果此时要发展商铺，则有可能面临消防方面的隐患，而这也成为其最大的制约。

王纯告诉记者，在最新几条线路的设计中，因为与消防单位进行了充分的沟通，站内空间设计比较充分。然而由于各个站点区域的商业氛围尚不浓厚，商铺的租赁并不成熟，“这需要一个市场培育期。我们已经引进了一些大屏幕广告宣传、报纸销售、银行取款机等来激活站内的商业活动。”

“跟着地铁走”

联合开发商拿地、共同开发，是申通正在尝试的一种方式。

在今年年初，上海申通地铁资产经营管理有限公司联合香港地产大鳄中信泰富以底价取得四川北路的一块地，该地就在规划中的地铁站的上方。

王纯向记者透露，这种地铁上盖物业的方式对地产开发商的专业程度要求很高，这也是选择中信泰富的重要原因。并且，该公司近阶段一直在与虹口区政府进行接触，打算在该地块上建一个地标性建筑，提升区域的商业档次。

据上海焦点房产网的分析师彭伟佳介绍，在上海的三大商业街淮海路、南京路、四川路中，四川路已经开始没落。

“四川北路本身交通就很发达，原本就有一个轨道3号线，现在又增加一条。这对该地区的商业带动能有多大程度的影响，还很难说。”彭伟佳说。

不过对于将要兴建的中信泰富大厦，彭伟佳非常看好。“它的建成能够起到一种统领性的作用，与现有的几个大厦产生联动，互相补充，对于提升该地的商业档次有一定的作用。相比于雪中送炭，我更乐于将这个项目定义为锦上添花。”彭伟佳说。

而该地现有的地标建筑，海泰国际大厦的工作人员则告诉记者，中信泰富的建成，对该地区的发展将产生巨大的推动作用，将形成一个市中心的CBD。

对于在写字楼市场可能形成的竞争，该工作人员并不以为然，“现在它们还在打地基的阶段，真正投入运营还需要三到五年的时间。”

据王纯介绍，地铁公司在多个地块均有进行这种商业开发的意图。先前的地铁线路设计多是在城区，拿地成本很高。现在规划的多条地铁线路则是穿过一些相对不发达的地区，那里的地相对好拿。

“原来，地铁是跟着城市走。在未来，城市建设和市民活动将跟着地铁走。我们可以在车站周围搞整体的建筑开发，形成一个个集聚中心。不过，我们还是多做办公和商务写字楼的开发，住宅的比例就比较小。”王纯说。

香港的开发商在地铁与物业开发上具有非常大的优势，这次申通也是选择了与港商合作。

不过王纯表示，这并非意味着在未来只会与港商合作进行地产开发，如果有一些好的开发理念，并不排除与一些欧美、日本大开发商合作的可能。