5号线催生物业升值 京城地铁商业渐入佳境

【开栏语】由于北京商业地产项目的日益增多，不少项目在定位、招商以及运营方面存在的问题也逐渐暴露出来。为了有效规避开发商业存在的风险，房地产行业内部的探讨与交流显得十分必要。《楼市》每月将定期举办名为“商业地产名流汇”的商业地产沙龙。

“商业地产名流汇”将结合近期发生的热点商业事件，邀请知名开发商、学者等相关人士，以商业地产沙龙的形式为广大商业地产领域的从业人员提供一个畅所欲言的平台。此番，“商业地产名流汇”就地铁商业面临的机遇与挑战这一话题，邀请相关开发商、学者进行讨论，力求能对轨道商业有一个很好的解读。

在城市规划中，依托成熟轨道线路而建造的物业被认为是发展潜力大且抗风险能力强的城市高效物业形式。随着北京地铁线路的逐步网络化，轨道经济带来的商业效应正给地铁沿线的商业项目提供一个新的发展契机。

已开通的地铁5号线贯穿了丰台、崇文、东城、朝阳、昌平5个区，且与地铁1号、2号线相连，初步构筑了京城轨道网络的雏形。而在2008年前，北京地铁里程将达200公里。这无疑给地铁商业提供了一个新的发展契机，开发商、商家以及投资者都不约而同地将目光投向了地铁商业。

实际上，连通或紧邻地铁出入口的商业项目已不在少数。包括嘉茂购物中心西直门店、东直门银座mall、复兴门百盛购物中心、中关村广场购物中心、新中关mall等项目都得益于地铁所带来的人流量。

据最新统计数据显示，目前北京市地铁1、2号线以及城铁13号线和八通线周边聚集了75%的大型商业地产项目。

诚然，土地的稀缺、地面交通成本的增加等因素使得北京大力发展轨道交通的趋势越发明显。而借助轨道节点带来大量人流，逐渐形成特色鲜明的轨道商业圈已被越来越多的商业地产开发商所认同。

5号线催生物业升值

地铁5号线的开通不仅方便了人们的出行，更为重要的是直接刺激了沿线房地产业的快速发展，尤其是南北沿线的远郊区域。来自我爱我家今年10月份数据显示，地铁5号线开通后，南城刘家窑、宋家庄二手房成交量环比9月增涨26%，5号线南北两段二手房价在一个月上涨了1000～2000元/平方米。同时，沿线各站点周边房屋租赁也有较大涨幅，其中南北三环临近地铁5号线站点的租金最高涨幅超过30%。

同时，5号线的交通便捷与人流聚集给了沿线商铺较大的升值空间，其站点周边1平方公里范围内的商用物业已大幅升值，升值幅度在10%左右，一些依托5号线而居住的区域生活圈正慢慢形成商业气候。

沿线不同位置的商铺也表现出了不同的发展趋势，相比较而言，换乘站商铺租金涨幅高于过路站的商铺涨幅，北城涨幅高于南城。在5号线23个站点中，换乘站仅有立水桥、雍和宫、东单、崇文门四站。由于换乘站的人流量一般要高于其他过路站点，因而换乘站商铺租金涨幅要高于过路站商铺涨幅。

据链家地产统计显示，在地铁开通后，东单区域商铺平均租金由22元/平方米·天左右涨至25元/平方米·天左右，涨幅达13.6%。而北城沿线商铺租金涨幅约10%，南城站点商铺租金涨幅仅约5%。造成这种差异的主要原因是南北城发展程度不同，北城的大屯、和平里等区域的商业氛围比南城的蒲黄瑜、宋家庄更为浓厚，经营收益更高，因此无论是租金还是涨幅，北城均要高于南城。

事实上，由于各个站点周边商业形态及发展程度不一，如北苑周边商铺以高档餐饮及商务休闲为主，崇文门周边以服装等购物类为主，因此租金涨幅不同也是必然。而东单站周边商铺的租金远高于其他站点，也是由于该区域商圈非常成熟。

值得注意的是，立水桥区域由于地铁5号线与13号线在此交会，有着更大规模的人流量汇集于此。目前，该区域已有龙德广场、北方明珠、东亚奥北中心、明天商业中心等多个商业项目，商业总体量近50万平方米。而未来一段时间还会有大面积的商业放量，有望成为奥北地铁商业的代表区域。