徐汇国资委4．12亿叫卖港汇股权

要求接盘方一次性付款恒隆地产可能借此高门槛顺利实现优先权

昨天，上海联合产权交易所网站上，徐汇区国有资产监督管理委员会将上海港汇房地产开发有限公司４％股权挂牌转让，叫价约４．１２亿元。照此估算，徐家汇港汇广场以及隶属香港恒隆地产的写字楼（双塔之一）的总市值超过了１００亿元。

港汇广场值１２２亿

据挂牌内容显示，徐汇区国资委原本持有上海港汇房地产开发有限公司１０％股权，此次在上海联合产权交易所挂牌转让其中的４％股权。目前，其出资监管单位徐汇区人民政府已经同意其转让行为及转让价格，挂牌日期是２００７年１２月３日至１２月２８日。

上海港汇房地产开发有限公司成立于１９９３年７月１２日，注册资本１．６５亿元，主要从事位于徐家汇商业城（Ｅ）地块内的房地产开发、建造、销售及出租国内和外汇商品房等业务。记者从此次挂牌受托的上海徐汇产权经纪有限公司获悉，上海港汇房地产开发有限公司的主要资产便是位于徐家汇中心的地标建筑群——港汇广场项目。

截至２００７年９月３０日的交易基准日，上海港汇房地产总资产达到１２２．０９亿元，其中，总负债１９．１７亿元，所有者权益１０２．９２亿元。该公司前一年度的主营收入为６．２９亿元，营业利润为１．６３亿元，净利润为１．１亿元。

对于这次挂牌转让上海港汇房地产开发有限公司４％股权，徐汇区国资委提出较为苛刻的条件，不但要求受让人在出具产权交易凭证之日起的５个工作日内，一次性支付４亿多元的全部产权转让价款，还提出受让人在举牌时须提供金额为人民币４亿元或相当于人民币４亿元等额的外币银行保函。此外，在挂牌内容中亦标明“在同等条件下，原股东未放弃优先受让权”。

平均单价约４万

据港汇广场官方网站资料显示，港汇房地产开发有限公司是由香港恒隆集团主要投资及管理的外资公司，该公司开发并管理港汇广场购物中心、港汇中心写字楼及港汇广场服务式公寓这３个高档商业物业项目。

港汇广场购物中心是国内规模最大的购物中心之一，商铺营业面积７万多平方米；港汇中心是独特的双塔造型甲级写字楼，总建筑面积达１３．４万平方米；港汇广场服务式公寓是高档涉外酒店式公寓，包括港汇花园一座（ＲＴ１）、二座（ＲＴ２）及港汇服务式公寓（ＳＡ）３栋建筑，总建筑面积达８．５万平方米，拥有６３５套单元可供出租。

然而，记者在港汇房地产另一个重要股东恒基兆业（００１２．ＨＫ）２００６年年报中查得，恒基兆业的“已建成投资物业”一栏，表明公司占港汇广场第二座办公大楼１００％权益，楼面面积约为６．３９万平方米。这样看来，港汇中心第二座写字楼并不是恒隆控股的项目公司港汇房地产的资产。

记者致电仲量联行亚洲区董事陈立民，他告诉记者，港汇中心第二座确系恒基中国旗下的子公司全资拥有，因此，其并不包括在港汇房地产开发有限公司的主要资产中。换句话说，港汇房地产开发有限公司的主要资产是港汇广场购物中心、港汇中心第一座写字楼及其服务式公寓。

恒隆地产最新年报显示，港汇广场商场总建筑面积约为１０．１９万平方米。记者粗略计算了一下，港汇广场购物中心、港汇中心第一座写字楼及其服务式公寓的总建筑面积约为２５．７万平方米。

徐汇区国资委此次挂牌转让港汇房地产４％股权，叫价４．１２亿元，照此计算，港汇房地产１００％股权的估值的确为净资产１０３亿元左右。粗略计算，港汇广场购物中心、港汇中心第一座写字楼及其服务式公寓的每平方米均价在４万元左右。

股权结构复杂

记者查阅资料显示，上世纪９０年代，香港恒隆集团、恒基（中国）投资公司、希慎兴业公司（００１４．ＨＫ，占股份２３．７％）与上海徐家汇商城（集团）股份公司共同投资组建港汇房地产开发有限公司，项目总投资５亿美元，其中，沪方占１０％的股份。

如今，根据挂牌内容显示，徐汇区国资委显然持有港汇房地产开发有限公司１０％股权，这次是企图转让其中的４％股权。然而，这１０％股权是否就是当初徐家汇商城股份公司拥有的那１０％股权，尚不得而知。

徐家汇商城股份控股六百、汇金、汇联，又入股太平洋百货和港汇广场。但是，自１９９０年以来，徐家汇商城曾经经历私有化改制的进程，使得这一公司的背景更为神秘。

作为当初代表“沪方”的港汇广场投资人，其港汇的１０％股份在经历私有化改制之后，何以在今天仍然为徐汇国资委全部拥有，外人不得而知。

新闻链接

投资回报丰厚恒隆地产在其最新发布的２００６／２００７年年报中提及，“港汇广场位于上海最大地铁站徐家汇地铁站上盖，拥有面积达１０．２万平方米的高级购物商场，包括逾４５０间商铺、多类型电影院、食肆及消闲配套。”记者了解到，为从上海的消费增长中取得最大利益，恒隆地产对港汇广场商场重新整理租户组合，到今年６月３０日，港汇广场约３０％的租户是国际品牌及连锁店，余下均为本地租户。恒隆地产表示，待２００９年及２０１０年徐家汇地铁站两条新干线通车后，该购物商场的人流“可望大增”。

然而，即使今天，港汇广场商场租出率已经为１００％（２００７年６月３０日已实现），其租金收入较去年大幅增长２０％，达到港币３．８９２亿元，按照当前汇率，折合人民币约３．６８亿元。

假设按照４万元／平方米的挂牌均价计算，港汇广场（零售商场部分）１０．１９万平方米商场的总价约为４０．７６亿元。计算下来，港汇广场商场每年的投资回报高达９％左右，而转让股份所涉及的写字楼部分，虽然租金回报相对较低，但回报的稳定程度却较商场部分更甚。

由此，我们不难理解徐汇国资委要为接盘方设立一次性付款的极高门槛，同时，恒隆地产极有可能会借助这样的高门槛，顺利实现其“优先权”。