“上海实业” 地产基建业务增长值得更多期待

国泰君安（香港）研究部罗磊

上海实业（0363.hk）计划通过外延式收购扩张加速地产业务和基建业务的发展。地产业务将受益于母公司优质资产注入，3年后或将成为最大盈利贡献业务；基建业务方面，公司考虑08年收购已运行公路资产。我们分别上调公司08-09年核心净利预测3.5%和10.1%，维持公司投资评级为“收集”，12个月目标价上调为42.0港元。

通过外延式收购扩张加速地产和基建业务板块的发展。近日我们与公司管理层进行了沟通，公司管理层表示，公司未来发展的目标是：核心业务主要包括地产、基建、消费品和医药四大业务板块，此外再辅之以部分策略投资；重点发展地产和基建业务板块，期待三年后地产和基建业务板块分居公司盈利贡献比重前两位；外延式收购扩张将是地产和基建业务板块未来几年增长的核心动力；保持消费品业务的稳定增长，但投入相对有限。

公司展望地产业务3年后能够成为最大盈利贡献业务。公司管理层表示，地产业务是公司未来几年发展第一重点，希望3年后地产业务能够成为最大盈利贡献。经我们初步估算，要成为最大盈利贡献业务，三年后（2010年）地产业务贡献盈利将至少需要达到9亿港元以上。公司董事长蔡来兴指出收购上海城开集团股权是公司进军地产业务的首步，公司将进一步扩大地产业务的规模。

上海城开资本开支需求巨大，但盈利增长前景良好。公司于07年6月购得上海城开40%股权，并于11月增持至59%，共计花费人民币37亿元取得了控股权，收购价格便宜。上海城开可开发建筑面积超过200万平方米，分布在上海市、江苏昆山、湖南长沙和安徽合肥等地，其中最重要的两个项目包括：总规划建筑面积63万平方米的商业地产项目“徐家汇中心”和总规划建筑面积83万平方米，位于上海市西南、中环线内的住宅项目“万源城”。“万源城”项目总投资不超过60亿元，目前一期已售完，均价在人民币1.1万每平米左右，二期房源将于08年下半年推出。“徐家汇中心”项目总投资约在200亿元左右，位于地铁枢纽徐家汇站上盖，将建成上海规模最大的综合性商业地产项目，将集甲级写字楼、商铺、酒店和商住公寓为一身，分两期开发，商业项目先行。项目主楼将高达300余米，有望成为浦西第一高楼，预计于2010年左右建成。我们估计“万源城”项目将于2007-09年为公司带来丰厚的盈利贡献，而“徐家汇中心”项目将于2010年后为公司提供稳定的盈利贡献。

将积极向母公司收购地产资产。公司管理层表示，公司的地产业务会先植根于上海，然后再逐步物色全国的机会。母公司上实集团目前土地储备超过100多平方公里（相当于1亿多平方米）,其中约84平方公里位于上海崇明岛，剩余1600万平方米土地储备有一半位于上海市。公司管理层认为，尽管母公司旗下已有一家在a股上市的地产公司上实发展（600748.ss），但仍会将部分地产资产注入公司。而除母公司地产资产外，公司也会积极寻求收购合适的国有地产公司。我们认为公司具备低负债率及充沛现金流的财务优势，有利于地产业务的扩展和整合。