大话地产之“2007中国商业地产国际化趋势”

 

 

视频：“2007中国商业地产国际化趋势”论坛

背景：

在对外资银行全面开放的大背景下，境外投资不断涌入尚不成熟的国内商业地产，为其发展提供了新的机遇，开发企业透过资本与国际接轨；消费者观念及消费方式的革命，人们对国际品牌的热捧，导致洋品牌的大举进军；与此同时，伴随着中国零售业的对外开放，国外商家巨头纷纷涌进国内零售市场……

在这些大背景下，商业地产应当如何顺应国际化趋势，寻求新的突破口和更多的发展商机，在资本、业态、运营模式以及品牌上实现全面的国际化？搜房网第四届房地产网络人气榜系列论坛之“商业地产国际化趋势”在2007中国住交会现场举行，嘉宾围绕国际化问题展开全面的讨论。

时间：2007年12月11日（周二）下午14:00至16:00

地点：中国国际展览中心7号馆7E5-01“2007中国住交会”搜房网展示区

主持人：搜房网北京公司副总经理 曹小乐

与会嘉宾：

朱友军 汉博顾问董事长

许大金 SOLANA蓝色港湾国际商区市场推广部总监

郑瑞声 香港SPACE商业经营管理集团董事

以下是本次论坛的直播实况：

【主持人 曹小乐】各位网友，大家好！今天下午由搜房商铺网举行的“2007中国商业地产国际化趋势”论坛，很荣幸的请到了SOLANA蓝色港湾国际商区市场推广部总监许大金先生，汉博顾问董事长朱友军先生，香港SPACE商业经营管理集团董事郑瑞声先生。在2007年底，兴起了商业地产热，国外基金大量涌入中国，首先想请嘉宾介绍一下国外资金如何进入中国地产的？

汉博顾问董事长 朱友军

【朱友军】最近我们也与海外基金不断地接触，我们也承接了两个大的项目，目前国外的基金来看，国外基金更看重的是项目的成长性。另外海外基金还有一种模式是一年租金的方式。目前有这样的问题，就是租金水平在第一年比较低，这样国外基金进入中国后，因为税收方面也很高，然后扣掉所有管理成本，那么利润不高，算下来必须要达到10%的利润才可以。这样怎么办呢？

【朱友军】另外政府对基金这一块限制比较死，所以现在中国一些地产项目不是长期持有，还是卖出去，这样来套现。现在海外的基金认为，中国的市场的水平越来越高，商业做的好租金会增长很快，海外基金开始来的时候，买进来，首先重要的就是要考虑招商问题。所以要考虑到这一块的人流问题。

 【主持人 曹小乐】朱总让我感觉一句老话，前途是光明的，道路是曲折的。许总，你们接触国外基金的时候，他们主要特色是什么？

SOLANA蓝色港湾国际商区 许大金

【许大金】刚才朱总从大的方面说的，原来我做项目时与国外基金接触比较多，应该说他们对于中国商业持有物业的欲望是非常强的，因为中国经济增长非常快，后期回报会非常大，商业物业价值，从国际市场来讲现在比较低，所以他们对于进入中国市场非常谨慎。但是现在一个问题，现在正在建或者已有的商业物业优质问题是最主要的。有一次我与他们聊的时候，他们的团队在全国到处找项目。你看我们杂志有很多的商业项目，但是他们说这些项目接触后都没有优势，我觉得存在这几点不足。

【许大金】第一，从政府做项目的出发点上不足，因为这不是开发商来选择这里是否适合做商业，而是政府自己规划好的，土地性质事先做好的，做规划与做城市规划要分别开来。

【许大金】第二，从我们国家来说，商业物业开发还仅仅是近几年发展起来的，原来的开发商大部分是做住宅或者基础建设方面，然后转入商业里面。从经验，包括各个方面都不足。

【许大金】另外从现有的开发体制来看，商业需要持有，需要现金流。在这种情况下，开发者在资金流方面需求比较快来实现自己的销售，从原始积累等等方面，考虑到对于商业物业这么大的投资，对于现有的开发商来说压力比较大，对于这些先天不足，造成了我们开发商业项目时出现了很多问题，比如规划初存在规划问题，还有建筑设计环节，还有对于是销售型还是持有型，这也不能确定。所以我们要做到非常好的状态还是要有一段时间。

【许大金】我们每年商业项目每年都比较多，但是能吸引国外基金的很少，这点值得研究。对于国内市场，国外基金是有信心的，但是要找个好的项目还是不容易。

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