海外基金投资写字楼法则揭秘 开发商需专款专用

抢占市场先机

在亚太区国家中，我国的投资氛围及市场成熟度都是较低的。例如，日本的可投资物业比例达到90%，新加坡达到80%~90%，我国香港达到40%~50%，而在我国内地却只有20%~30%。

“这说明中国投资市场的潜力很大，所以海外基金纷纷进入。”黄卓伟说道。

北京银泰中心总经理尹筱周认为，主要原因是由于海外基金普遍看好北京未来的发展潜力，尤其是位于核心地段的优质物业不能复制。“谁动手得早谁就先得利，谁动手得晚就很被动。”

在尹筱周看来，有眼光的海外基金会尽早抢占有投资价值的办公物业产品，就和打仗一样，想赢得主动权就要占领最有利的地形。“他们不会在乎两三千万元的小钱，作为市场的领导者，他们更在乎办公物业的形象和地位。”

高力国际写字楼项目商业代理部经理吴烨对北京东部的高档写字楼十分看好。他认为，北京东部和西部的写字楼客户具有不可替代性，区域的针对性非常强，相对而言东部高档写字楼的市场空间会更大。

据了解，海外基金公司在办公地点和物业品质上的选择十分挑剔，倾向于在传统商务区内选择现楼购买或租赁。

汉博投资集团总裁朱友军表示，虽然政策对海外基金投资北京房地产的限制越来越紧，但其投资热情不减。目前在美国、欧洲、澳洲以及中东地区，拥有“中国概念”的基金很受投资者追捧，大量海外基金正前赴后继地涌入北京等一线城市。

然而昔日的大好时光已经不再。仅是“130号文”的出台，便使得投资北京写字楼的海外基金投资成本上升了10%以上。即便如此，在北京房地产开发高利润率和人民币升值的双重背景下，海外基金仍可从写字楼市场中获得丰厚的收益。

“目前来说，如何进入北京市场是最大的难题，退出机制上可以选择将项目转给其他基金公司。”摩根大通(亚太区)证券有限公司副总裁吕建东透露，目前很多海外基金打算进入北京房地产市场却无法获批，“都被堵在了门口”。

专家策言

从海外投资机构的角度考量，北京写字楼开发商应该：

第一，将一个整体的写字楼物业零散销售不利于物业的长期总体把控和升级，物业的生命力和可持续使用也会受到严重影响。国外的做法是将整体办公物业持有，打包成基金拿到资本市场上运作，这样也有利于写字楼升级换代和保持长久的生命力。

第二，写字楼的规划、设计与配套，要考虑到对资源和科技的整体运用。办公楼设计的适度超前，是写字楼保值、增值的必要条件，有利于长期持有，也会更吸引大客户的注意。

第三，要注意供求市场的平衡，避免供应与需求的错位。北京写字楼的供应量很大，但大量需求找不到适合的供应。这种供应市场与需求市场的错位发展，会造成大量的社会资源浪费，也不利于写字楼项目的市场消化。