上海商铺市场调整中寻求突破

来自戴德梁行商铺部的最新报告显示：第三季度上海五大商圈内没有零售业地产的新增供应上市，但包括浦东陆家嘴在内的部分存量项目的局部租户调整，带来部分调整性供应。

多处商厦改换租户

其中具有代表性的项目是华润时代广场的定位正在调整，戴德梁行商铺部董事韦泽铭表示，华润时代广场希望做成较之周边而言比较高档的购物中心。“其目的在于，目前陆家嘴缺少高档消费场所，华润时代广场因此有意专型。

下一步如果有机会，他们应该也会把高档的餐饮引进来。此前，华润时代广场定位比较尴尬，没有找准具体消费群，而其周边的商场的定位都非常清楚，这次他们重新明晰定位，希望浦东高端的消费者能停留下来买东西。”

此外，美美百货搬迁至大上海时代广场接替去年退出上海的连卡佛，并于9月份开始试营业。南京东路商圈中丝伊都锦商厦第三季度也全面调整经营品牌，将其13个楼面由流行服饰调整为以中高档运动品牌和餐饮为主。国内运动服饰品牌李宁承租了调整后的中丝伊都锦地下两层和1-6层，9月份1-2楼开始对外营业。

底租加提成更有效

虽然传统的五大商圈早已形成，但是上海的商业的发展依然在寻求新的突破。例如淮海路商圈内的无限度广场对市场带来一定影响。

“它告诉上海市场，要做有创意的商业，开发商需要自己参与管理、营销。无限度在很多细节都有创意，比如门口像时光隧道、店面设计比较醒目、餐饮方面错层等，这给了很多开发商以启迪。”韦泽铭表示，“不仅如此，无限度的定位与对面的美美百货也互补配合，因为美美做的是比较有特色、有活力的国际品牌，与无限度商场内的业态形成互补。”

目前无限度首层租金最高达到近4美元/天/平方米，“其餐饮方面承租能力比较高，营业时间比一般的餐饮也更晚。其大股东摩根斯坦利采取成熟的固定租金混合营业额提成的模式收租，也比国内开发商的做法更有效。”韦泽铭表示。

后续供应变化多端

随着上海经济的发展，越来越多的国际消费品牌和国内一线品牌进驻上海或增加门店数量。戴德梁行商铺部的报告显示，总体而言，第四季度商铺市场将延续第三季度发展态势，市场继续走强。同时，随着新增项目不断推出，浦东的出租率将有一个持续的波动过程，并且与浦西成熟地段相比将会偏低。

“从近期来看，南京西路819号，近石门一路将会推出一个面积为2万多平方米名为长春藤的商业项目，定位将会比梅恒泰更年轻，鸿翔百货及中创大厦的业态也将调整。”韦泽铭透露：“今后两年内，中心城区商圈将出现一些新的供应，比如嘉里二期、越洋广场、南京西路1788号地块等项目。”

此外，新鸿基去年拿下的原襄阳路市场地块、新天地三期、南京东路东海商都将在2008-2009年陆续推出。恒基地产拿下的南京东路155地块、苏宁电器今年8月份刚刚拿下的南京东路163地块、外滩源等项目也将2009-2010年建成。

“值得关注的是，两年以后IFC将会在陆家嘴推出一个超五星的购物中心，其定位是做浦东最高档的国际品牌购物中心，将会市场以及布局产生比较大的影响。”韦泽铭分析。