鄂俊宇：资本时代，浅析上市房企的机遇与挑战

2007年，是中国房地产行业与资本市场全面对接的一年。万科、保利、富力、招商，纷纷实现了股票增发，碧桂园、远洋地产、soho中国、中国奥园地产等也成功登录香港联交所。上市已经成为各大开发商最主要的融资方式；2007年，也是中国房地产行业游戏规则全面改写的一年。携资本的力量，众多上市房地产公司在全国掀起了拿地狂潮，面对不断刷新的地王记录，面对咄咄逼人的地产资本大鳄，如何成为市场赢家，使企业迅速成长壮大？搜房网特别在第四届香港·中国国际地产周启动之际举办“资本赢家——中国房地产企业融资发展趋势论坛”，与众多业内人士共同探索企业融资成功之道。[香港地产周29日开幕]

以下是亿城房地产股份有限公司总经理鄂俊宇先生的主题演讲

首先祝贺我们第四届香港中国国际地产周可以圆满成功，还有是祝贺搜房网的写字楼网、商铺网正式上线。本来这次是来学习的，请巴博士讲地产金融时代的全面到来。我作为一个从业人员先说一下体会和分享。

应该说今年是整个地产行业非常波动和蓬勃发展的一年，在这个过程中大家可以感觉到今年整个房地产的资本时代全面到来。房地产进入资本时代以后，实际上是给我们带来一些商业模式上的思考。

第一个我想就是行业规则的变化。以往房地产产业应该是一个资源导向性的组合产业。目前我们所有房地产公司都面临一个你资源的获取能力是否能保证你企业的可持续发展。通过宏观调控以后，不管是银根还是地根的收紧，把我们过去制度套利的空间进行了缩小。房地产从套资本到获取资源的这样一个高门槛的时代，我们这样一个资本密集型的企业，除了原有的银行信贷、投融资，上市大家看到是一个非常得到认可的路径。房地产投融资通过数据可以看到，今年1到8月份房地产上市公司通过资本市场获取了大量的资本金控制。比如说金融街今年1到8月份大概募集了将近116亿，万科大概募集到185亿，保利大概是募集到194亿，金地大概也募集到115亿。所以今年房地产市场出现了千亿市值，千万土地储备这样一个显著的特点。

最近像soho中国、远洋地产、华远通过重组st幸福，也进入了资本市场的时代。还有像龙湖、广州的一些其他的企业，也在香港那边排队进入资本市场。资本大规模增加的背景之下，就是土地储备大量增加，到目前像富力的土地储备达到了3千万平米，万科仅仅在06年就增加的12000平米。中国上半年像金地今年通过融资，光今年1到8月份获取了土地储备就是460万平米。这两个现象就是刚才讲到的，现在股市和房市之间的互动，体现了现在两方结合最紧密的阶段。一方面地产上市公司上市融资，同时地产上市融资又给股市注入了一些非常优秀的资产，包括一些很好了成长性预期，导致了股市地产股今年也是全面飙升。

在资本主导我们商业模式变革的情况下，对我们所有原来房地产从业企业，应该是一个重新定义。未来的行业发展可能会出现比较大的特征，一个是行业平均利润会缩小，行业会出现非化的现象。成本领先型，在这样一个特定的市场环境下，在趋同的市场环境下，你的成本优势是不是存在？成本优势不是获取利润的根本点，是行业出现危机的时候你能不能生存下去的保证。大部分在成本控制上比较优秀的企业，他可以晚两到三年的时间退出市场，他就是赢家。第二个就是战略上和竞争力明显差异优势的公司融资。我们看到在目前行业波动下，每个公司都在寻求自己差异的战略，你差异的战略跟当下行业发展的波动是不是匹配，决定你是不是能不能市场的认可。还有一个是专一的战略，比如说像潘总做的soho中国，就是以专一做为自己的发展战略。

未来市场环境波动和选择中，至少要求我们的地产企业和地产上市公司，至少拥有三个特点之一才具备在这个行业内继续发展的空间。从亿城来讲，应该是一个二线的地产上市公司，跟一线的资产规模在千亿、几百亿元的公司相比。亿城房地产也有自己价值体现，今天也是一个特殊的日子，我们今天亿城今天下午增发，下午就发公告。亿城作为深交所的上市公司，目前在北京、天津、沈阳、大连做的一些项目，通过我们自己企业的成长和所创造的价值，也得到了资本市场的认可。9月29日我们今年增发的计划获得证监会的批准，我们今年发招股的聘书，通过增发我们大概可以获取12亿资本金的配比。这样一个12亿资本金的配比，对亿城这样一个中等房地产上市公司，也是非常好的。

我们一直在找差异化的优势，就是到底做什么样的模式才是有差异化的。我们首先考虑到土地的稀缺性和不可再生性，土地是稀缺的，不可再生，还有它是不可进口的，在这种情况下我们对土地的尊重是我们的价值观，同时把对客户的尊重跟对土地的尊重进行一个整合，寻找我们亿城自己的路线。

这次我们增发跟机构投资者作沟通的时候，我们也提出了新的利润定位，我们就是要做一个和谐社会下的价值创造者。我们把我们多年来做的产品做一个新的梳理，我们梳理成亿城非常有特点的产品线作为我们发展的主线。第一个是消费升级类的产品，就是华府系列，就是以这样的产品线进行全面开发。第二类产品线就是民生类产品，就是我们今年在苏州推出的亿城新天地的项目作为我们主要的推广。亿城新天地这个项目是目前国内第一个全部户型都是100平米以下的小户型社区，我们在这个社区里面同样从物质层面和精神层面体现土地对客户的尊重。

最后我想讲一下资本和企业的互动关系。实际上资本市场通过融资以后，可以给我们房地产上市企业带来非常好的资本，以保持可持续的发展。同时资本对你的企业也有各种各样的要求，包括对你未来预期增长的要求。优秀的资本一定是向优秀企业倾斜的，上市的过程中你企业要付出资本，在获取资本的过程中也要付出经济成本和法律成本。比如说你未来得三年的利润率、法律指标和土地储备决定你是否可以进入到资本市场。进入了资本市场以后，你未来投资路径和投资收益的路径是不是可以得到资本市场的认可，也关系到资本市场是否给你资本。同时还有一个很大的法律成本，法律成本作为地产方面你不但要接受法律的要求，同时还要接受资本市场、证监会，包括香港联交所等等的要求。在香港上市的公司，不光要接受香港联交所的要求，同时还要接受内地法律规范的要求。

在这样特定的历史周期下，我希望我们无论是上市还是没有上市的房地产企业，在这样历史波动的条件下，都力争做一个优秀的房地产企业。我相信优秀的资本和优秀的资源，永远是向优秀的企业和团队倾斜。最后我预祝第四届香港中国国际地产周可以圆满成功，谢谢大家！