“购物中心在中国的昨天、今天、明天”

2007年无疑是京城商业地产的"大年"。原定于去年下半年开业却推迟到今年的项目与计划于今年的商业地产放量相叠加，使得今年上半年众多商业形成集中开业高峰。尤其是购物中心供应集中，新光天地、美罗城、银座Mall、昆仑汇和嘉茂购物中心等都于2007上半年开张营业。

权威机构统计数据显示，京城商业地产将延续这种放量势头，下半年北京商铺市场新增供应量达到近200万平方米，朝外、CBD、及中关村等区域供应相对集中，如日坛国际广场、朝外SOHO、世纪财富中心、大钟寺国际商业广场等都将于下半年对外营业。销售市场方面，对外销售的优质项目较少，而商铺整体租金的持续上涨，使得市场上对商铺的需求日益旺盛。同时也导致北京商业地产形成竞争激烈的局面。在购物中心急速膨胀的同时也涌现出了各种问题。在商业地产的购物中心时代，中国的购物中心应怎样顺势发展？

搜房"大话地产"邀请业界知名人士对中国的购物中心运营及发展做深度的解析。

商铺网对此次活动进行全程现场直播，敬请关注！

▲时间：2007年11月22日（周四）下午 14：00至16：00

▲地点：北京建国门·中粮广场B座搜房直播间

▲主持人：搜房商铺网 徐倩

▲嘉宾：

睿鼎开发有限公司董事长 庄雅典

北京今日潮流企业策划公司董事长、浙江商会副会长 陈俊

搜房北京公司副总经理兼华讯商业地产俱乐部副秘书长 曹小乐

中海首佳商业设计公司项目设计部经理 哈继红

▲以下为“购物中心在中国的昨天、今天、明天”论坛现场图文实况：

“购物中心在中国的昨天、今天、明天”的论坛现场

视频一 国外购物中心的商业模式

视频二 中国购物中心十年发展

视频三 奥运经济带给中国购物中心的机遇与挑战

【主持人】各位网友大家好，欢迎走进我们的搜房大话地产，今天论坛主题是中国购物中心的昨天、今天和明天。请各位嘉宾和广大的网友做一个简单的自我介绍。

【庄雅典】很高兴有机会跟大家见面。

【陈俊】非常有机会和网友共同交流商业发展的趋势，我是北京今日潮流企业策划公司董事长和浙江商会的会长，谢谢大家。

【哈继红】各位网友大家好，我是中海首佳商业设计公司项目设计部经理，今天非常高兴有机会跟大家沟通。

【曹小乐】各位大家好，我是华讯商业地产俱乐部副秘书长曹小乐，很高兴在这里跟大家进行对话。

【主持人】07年无疑是京城商业地产的大年，今年上半年的时候，众多的商业形成了集中开业的高峰。在这个阶段，当购物中心在急速膨胀的同时，同时也出现了很多的问题。我们非常容幸邀请到了睿鼎开发有限公司董事长庄雅典，想请您介绍一下国外的购物中心和中国购物中心的差别和趋势。

睿鼎开发有限公司董事长 庄雅典

【庄雅典】所以，国际的购物中心是用这三个概念来做商业的模式。我们看到上海恒隆广场这个案例，它先把一楼的商业做起来之后，在这两年把两栋商业大楼盖起来。购物中心在国内来讲，面临的问题就是说，到底是走经营型还是走销售型的。据不完全统计，目前国内的购物中心，正在盖的有400多个，大部分分布在北京、上海、广州。全世界面积最大的十个购物中心里面有四个在中国大陆。从平均面积来看，目前中国购物中心的现象大概每一个购物中心平均起来是10万平方米，台湾大概是8.9万，香港五万平方米，日本1.5万平方米一个，美国是一万平方米一个购物中心。

【庄雅典】那么购物中心是大的好，还是小的好，大的是十万平方米以上的购物中心，在美国的统计来讲，十万平方米的购物中心是所谓区域型的购物中心。大概一万平方米左右的购物中心占美国购物中心很大的一部分。这里面有一个很重要的现象，每一个购物中心的小于十万平方米和一万平方米的效益是差不多的。相对来讲，在经营上效率就比十万以上的高，这也是为什么美国的购物中心还是以小型购物中心，还有社区型购物中心，是以这些为主的。台湾和中国大陆都陷入迷失，就是购物中心越大越好，这个现象在中国也正在转变。当然，购物中心作为一个产业来讲，美国四万五千多个，日本两千五、六百个，中国应该讲起来有四、五百。在美国的现象是50%的零售额都是在购物中心里面发生的，日本两千多个，20%是在购物中心里面发生的。在中国购物中心还是各位数字。意思是说购物中心是未来零售产业重要的根据地，所以购物中心还有很大的发展空间。所以，我们可以看到，购物中心在国内来讲还是属于早期成长阶段的，渐渐现在进入加速发展阶段。

【庄雅典】我要举一个美国购物中心的案例，这是在美国的一个公司，集中大概200多个店，就带着这200多个店面，在美国到处开店。这就是它的计划，讲起来就是这样简单。当然还会加入一些东西，比如说把娱乐加起来，甚至把博物馆也加进来了。也有自己的品牌，形成了一个很简单的购物中心的概念，是用所谓的马蹄型的概念，停车都在外面，人们从各个点走进来，绕一圈还能够走出去，面积很大，大概十万平方米，还有200多个大小不同的店。所以就形成一个模式，这在全美国20几个州有这样的店。拿着计划全选点，跟国内是不一样的。它把名牌折扣店跟着走，它目前形成一个品牌的概念。就是以名牌折扣店加大型娱乐为主的购物中心。

【庄雅典】这个购物中心的公司在美国也是上市公司，目前也跑到欧洲去开店。等于把这200多个店一起带到欧洲去。回到台湾来看，台湾大概年在十年前开始了购物中心这个产业。购物中心是很难做的一个产业，台湾有两个现象，一个是百货公司，购物中心。

【庄雅典】百货公司一直是整个台湾零售业的老大，但是购物中心来了以后，百货公司就跟着这个潮流来做，所以百货公司走成购物中心的现象。这是一个百货公司改装成一个购物中心的模样，跟购物中心的经商模式一样，也形成一个新的购物中心经营的模式。在台湾有两组百货系统，走入了购物中心的模式，一个是远东百货，它拥有太平洋百货，所以它在台湾大概有10个远东百货的店，在过么现在有太平洋百货十个。在台湾的做法，我们讲百货公司购物中心化就是更大型百货公司的概念，娱乐、休闲都带入购物中心来，是都会型的、立体式的发展。一到九楼是百货公司，在十楼以上把餐饮、娱乐摆进来。所以，在台湾的发展，这是一个趋势。也就是说，地下人筹，但是百货公司购物中心化，重要是立体式、高层次的发展，这是台湾的现象。所以，目前可以看到远东集团发展出来是这种垂直式的百货公司。

【庄雅典】另外一个集团就是新光，在台湾最热闹的商圈开了三个百货公司，百货公司购物中心化就把很多名品店引进来，其实是百货公司加名品店的概念，也就形成了新光在台湾形成的独树一帜的网络。第二个现象叫做量贩店购物中心化，这是以家乐福作为一个样本。目前家乐福在全世界第1000店，今年在通州开幕了。家乐福在台湾有15年的经验，有几个现象，第一个就是说第一代的家乐福以零售为主，租小区的大型地下室卖自己的零售，第二代就是独立的超市，自己干。第三代就是它的超市加美食大街加小卖店，这是比较流行的模式。所以可以看到，在现在这种购物中心中，家乐福往中高产品走的时候，整个店面是非常高雅的感觉。但是，在台湾进行第四、第五、第六代的革新。把这样一个概念发展大一点，就是二、三楼是家乐福，四楼把电器城、玩具城、家具城做在一起。在第五代的概念里面，一楼的部分已经是有一万两千平方米的MALL，是自己经营管理，自己来出租的。这个店一年的租金回收大概是6000万人民币左右。第六代店是更社区型的。这上面是办公楼的概念，其实有很大的弹性。

【庄雅典】这是屋顶的办公楼，这是出租的。可以看到家乐福的弹性。目前在台湾做了购物中心的概念，自己在地下一、二楼是购物中心，自己的美食街，一楼是MALL，二楼是运动休闲馆，四、五楼是电影城、KTV，都是家乐福自己开发、经营、管理。50店在台湾。总共有2300个店面是出租，在全台湾大概30万平方米出租的面积，每个平方米每个月可以收到将近两百块人民币。所以，这样的概念就是说2006年，一年的租金收入是8亿人民币。想想看，30万平方米的量，收到8亿人民币的租金，号称是台湾最大的餐饮业，因为美食广场有一万三千个座位。购物中心这个产业影响很大，也会使得百货公司往购物中心思考，甚至量贩店也在往购物中心思考，这两个都是中国购物中心思考的方向之一。