调控政策频频"亮剑" 房地产业洗牌加剧

业内人士普遍认为，行业内的龙头公司借助规模优势和品牌优势最有可能获得快速的发展和良好的业绩，这些龙头公司也是在宏观调控中生存能力最强的企业。以万科、保利地产、招商地产和金地集团为代表的一线蓝筹公司最为市场看好。以万科为例，公司快速开发、快速销售的营销策略以及工业化住宅生产方式，都将会缩短房地产开发周期与结算周期，平缓调控带来的业绩波动。

而区域龙头也备受市场关注，例如华发股份，公司目前在珠海房地产市场上的市场占有率接近２０％，是珠海当之无愧的房地产龙头。值得一提的还有荣盛发展。公司定位于京津冀和长三角城市群中具有较大发展潜力的中小城市，目前在石家庄、廊坊等地拥有约４３０万平米土地储备，有望成为房地产细分市场龙头。

陆家嘴、金融街两家公司一南一北，分别在我国两大金融中心占有大市场。而商业地产开发和物业租赁业务受国家宏观调控政策影响较小，这类公司的发展前景也有望长期看好。陆家嘴目前在上海拥有土地储备２０多万平米，均位于浦东世纪大道两侧。陆家嘴的土地也必然会异常稀缺，公司在如此稀缺的地方拥有物业将为公司带来不小的收益。到2009年，公司目前规划及在建的大部分物业均将建成，届时公司将从这些物业上获得较大收益，租赁业务的收入将会完全对冲土地批租业务大幅下降造成的收入下降，公司将步入稳定上升的阶段。而金融街更是受惠北京市西城区一纸拓展规划，迎来了第二次腾飞机遇，有望再造一个上市公司。

■重点公司金融街　再造一个上市公司目前北京金融街及周边地区已经云集了530多家知名企业和机构，进驻金融街的金融企业所创造的利税已超过北京市税收的50%。金融街区域已成为资金密集、信息通畅、交易活跃、最具生机与活力的国际化金融中心，区位优势赋予了金融街（000402）良好的发展机遇。

公司的主营业务分为土地开发、房产开发和物业租赁。设立初期公司扮演的是城市土地开发商的角色，随着金融街的基本建成，土地开发业务已接近尾声。公司开发的房产项目主要是办公楼、商铺、餐饮、高档公寓、酒店及其配套项目，这些项目在完成开发后主要以出售为主，部分项目用于长期出租经营。公司近年来房产开发规模不断扩大，2006年竣工面积比2005年翻了将近一倍，达到446万平米。

公司2004年提出在开发项目中选择50万平米的优质物业长期持有，先后将金融街区域部分停车场、酒店、写字楼项目作出租经营，此外，天津、惠州等地正在建设的部分写字楼和酒店也将长期出租经营。商业地产的开发销售和部分物业的长期租赁，将在公司业务中占据主导地位。

分析人士指出，商业地产开发和物业租赁业务受国家宏观调控政策影响较小，商业地产的市场需求与中国总体经济发展形势相关，不受短期政策调控的影响。随着我国房地产行业逐渐发展成熟，持有物业取得长期经营收入对公司发展的作用将越来越大，这种综合运营商的业务结构兼顾了业绩的稳定和增长。

2007年11月5日，北京市西城区政府对外宣布，北京金融街区域的拓展方案已得到北京市政府的批准。根据规划，北京金融街区域面积将拓展一倍多。拓展占地面积若按容积率3计算，金融街的建筑面积将增加423万平米，是目前的1.4倍。分析人士认为，过去8年，公司在北京金融街区域的开发中立下了汗马功劳，预计其在未来的金融街区域的拓展中仍将处于主导者地位。

中投证券李少明预测，公司将获得金融街拓展区域100万平米建筑面积的开发权。目前金融街的市值为398.7亿元，若金融街区域的拓展开发由公司开发，公司的开发量将数倍于以前的开发量，保守估计相当于再造一个公司。

保利地产四处拿地持续增长保利地产（600048）经营战略明确，全国化布局已初步形成。今年以来，公司不断加大项目拓展力度，土地储备规模迅速扩大。业内专家指出，保利地产拥有的土地，分布在全国10个城市，为公司今后三到五年持续、稳定高增长奠定了坚实的基础。随着增发融资到位，公司规模将在现有布局基础上由点到面地展开，由此管理成本将下降，规模效应得以显现。公司在发展住宅市场的同时，逐步加大商业物业的开发力度，并在核心城市逐渐持有部分优质物业，抗风险能力逐步增强。

资料显示，今年1至9月，公司共有在建、拟建项目49个，总占地面积977万平方米，规划总面积1637万平方米；其中，3季度新拓展项目9个，规划建筑面积329万平方米。

截至今年9月30日，公司土地储备面积1003万平方米。另外，根据公司2007年10月13日公告，新获取上海西子湾项目和武汉阳逻项目共计建筑面积203万平方米。公司土地储备面积增至1206万平方米。

随着土地和项目储备的增加，保利地产在今年前三季度的新开工面积和竣工面积增长较快。数据显示，1季度，公司新开工面积38.5万平方米，竣工面积20.6万平方米；2季度，新开工面积119.5万平方米，竣工面积23.85万平方米；3季度，新开工面积181万平方米，竣工面积20.83万平方米。3季度新开工面积环比增长51.46%。

与此同时，保利地产开发产品的销售稳步增长。受项目周期和政策的影响，公司销售面积6月份有所下降，但进入8月份后销售状况较为稳定，3季度各月销售面积分别为11.65万平方米、20.97万平方米和22.08万平方米。

宏源证券研究员雷增明预计，今后保利地产的重点业务地区广州和北京，房价仍将维持稳中有升的格局，而长沙、武汉、沈阳、重庆城市住宅市场将得到较快发展。

今年1至9月，保利地产营业收入39.09亿元，同比增长65.96％；净利润5.62亿元，同比增长83.27％；平均每股收益0.50元（全面摊薄）。其中3季度营业收入和净利润分别为18.10亿元和2.84亿元，同比分别增长95.26%和239.61%，贡献每股收益0.25元（全面摊薄）。公司同时发布业绩预增公告，2007年度净利润将增长70％—100％。