5号线催生物业升值 京城地铁商业渐入佳境

因而，结合地铁以及写字楼带来的人流来进行业态组合搭配才是地铁商业项目的出路。例如东方新天地一楼餐饮比例很高，差不多在30%左右，但是都是休闲餐饮，大餐饮都在地下一层。东方新天地针对地铁人流进行错层经营的行为对项目经营起到了良好效果。

明天商业地产营销总监贾玉鹏：

重视地铁随机消费

地铁轨道交通逐步完善以后，不但引进地铁商业需要根据客流量的不同而进行调整，同时也给人们带来一个新的消费观念和消费理念。因为现在的生活节奏不断加快，大家上下班的时间都比较匆忙，尤其是地铁交汇的地方。

人们通常会在地铁交汇处有一些随机性的消费，而哪些产品业态或者哪些品牌会受到人们随机消费的青睐则是开发商需要考虑的问题。

随着十月份5号线的通车，给5号线周边的商业项目带来了很大的利好因素。明天第一城项目位于立水桥旁边，设计了10万平米商业，正是5号线和13号线交汇的地方。

因此，在一年前销售明天第一城商业的时候，我们对当时地铁商业进行了一个预测，针对地铁带来的商业的价值，包括交通便利和人流量的价值也请了很多的专家进行了现场论证。

开发地铁附近的商业项目，开发商首先需明确商业项目的定位。针对区域商业布局情况做一个调查，内容涉及项目所在整个区域写字楼和公寓的居住人群情况，这是衡量商业定位的重要依据之一。

富力地产商业运营中心经理张国鹏：

地铁拉长消费者购物时间

富力广场定位为中档偏高的消费群体，从交通便捷性方面来看，地铁的经过将把富力广场周边所有的住宅、酒店、写字楼、餐饮各方面都带动起来。

华星电影院已经确立进驻富力广场。作为一个在全国票房收入位列前三甲，并且在北京西边已经取得成功的电影院，他们感觉到交通是成功经营非常重要的一个环节，一旦路面交通堵塞的话，地铁会发挥很重要的作用。

从消费观念来说，有了地铁以后，将不会受到天气、时间、还有堵车的妨碍，时间把握上会比较方便。所以华星电影院会选择在富力广场这边设立北京第二家分店。

此外，很多热衷购物的消费人群将不再受限于地面交通、天气气的影响，使得购物的时间也相对延长了，各行各业也会针对这个时间延长自己的营业时间。

例如在广州、深圳的很多购物中心，营业时间是从早上九、十点开始，到晚上十一点，甚至在双休日还会延长时间。在北京九点过后，很多商场已经关门了。因为北京交通成本在这个时间会变的很高，很难吸引人们去逛商场。

因此，随着北京地铁线路的增加，交通逐步实现网络化以后，人们的消费时间和购物的兴趣度都会相对增加使得整体商业气氛会有一个很大提升。

置信机构总经理吴学光：

地铁商业预期效应明显

轨道交通给商业带来的价值，很多程度上是开发商对于未来商业前景的一个预期。中关村e世界是地处10号线和4号线结合的一个项目，当时旁边有鼎好和海龙，已经形成了很好的电子设备氛围。我们运作这个项目的时候，4号线和10号线都没有开通，现在这个项目已经营业了将近三年的时间。

地铁开通所带来的利好，并不是初期的时候我们给客户的承诺，而更多的是对未来人流量的预期。北京是非常缺乏地铁整体规划的。地铁规划初期，实际上形成的是一个北二环和长安街的沿线，当时所做的地铁就是这么一个状态。

在地铁相连部分的区域，包括西单77街、西环广场以及东直门交通枢纽在规划的时候可能是为了满足交通枢纽的人流，而没有考虑这个人流在某一个区域内形成有效聚集。

因为地铁就是一个传送带，西部和东部客群在某种程度上需求有所不同。中低端的客群某种程度上讲对地铁的依赖度是非常高的。开发商在做项目的时候，一方面要考虑到所谓地铁带来的商业预期。因为现在地铁类的物业和非地铁类的，在商业发展潜力上相差很大。

一个商业的成功除了人流量以外，还有很多细节工作要做。包括本身这个项目周边是不是有商业的聚集度，聚集度如何。同时，经营者能不能通过有效经营，找到差异化的客群对这个产品的认知。比如针对中低端客群来说，项目所做的业态一定要符合他的心理需求。

作为高端商业来说，实际上是需要通过轨道交通的联动。因为各个线路都在建设中，未来形成网状格局以后，区域商圈将会逐渐淡化，是在逐渐进行融合。

华夏柏欣经营管理顾问有限公司董事邓俊文：

地铁交汇点商业价值巨大

地铁建起来以后，一些地铁线路交汇处所蕴涵的商业价值，要比只有线路经过的区域高很多。像国贸、东直门、立水桥等线路交汇点无疑有着更多的人流量，会起到一个商业网络的作用。

北京地铁过去没有形成一个庞大的网络，一个过千万人口的大都市，只有两条地铁线路，这个情况远远满足不了整个城市交通问题的解决。例如居住人口很多的亚运村便没有地铁，缺少大规模的商业设施。整个区域并未体现城市副中心的地位，没起到疏散城市人群的作用。