5号线催生物业升值 京城地铁商业渐入佳境

由于北京商业地产项目的日益增多，不少项目在定位、招商以及运营方面存在的问题也逐渐暴露出来。为了有效规避开发商业存在的风险，房地产行业内部的探讨与交流显得十分必要。《楼市》每月将定期举办名为“商业地产名流汇”的商业地产沙龙。

“商业地产名流汇”将结合近期发生的热点商业事件，邀请知名开发商、学者等相关人士，以商业地产沙龙的形式为广大商业地产领域的从业人员提供一个畅所欲言的平台。此番，“商业地产名流汇”就地铁商业面临的机遇与挑战这一话题，邀请相关开发商、学者进行讨论，力求能对轨道商业有一个很好的解读。

在城市规划中，依托成熟轨道线路而建造的物业被认为是发展潜力大且抗风险能力强的城市高效物业形式。随着北京地铁线路的逐步网络化，轨道经济带来的商业效应正给地铁沿线的商业项目提供一个新的发展契机。

已开通的地铁5号线贯穿了丰台、崇文、东城、朝阳、昌平5个区，且与地铁1号、2号线相连，初步构筑了京城轨道网络的雏形。而在2008年前，北京地铁里程将达200公里。这无疑给地铁商业提供了一个新的发展契机，开发商、商家以及投资者都不约而同地将目光投向了地铁商业。

实际上，连通或紧邻地铁出入口的商业项目已不在少数。包括嘉茂购物中心西直门店、东直门银座mall、复兴门百盛购物中心、中关村广场购物中心、新中关mall等项目都得益于地铁所带来的人流量。

据最新统计数据显示，目前北京市地铁1、2号线以及城铁13号线和八通线周边聚集了75%的大型商业地产项目。

诚然，土地的稀缺、地面交通成本的增加等因素使得北京大力发展轨道交通的趋势越发明显。而借助轨道节点带来大量人流，逐渐形成特色鲜明的轨道商业圈已被越来越多的商业地产开发商所认同。

5号线催生物业升值

地铁5号线的开通不仅方便了人们的出行，更为重要的是直接刺激了沿线房地产业的快速发展，尤其是南北沿线的远郊区域。来自我爱我家今年10月份数据显示，地铁5号线开通后，南城刘家窑、宋家庄二手房成交量环比9月增涨26%，5号线南北两段二手房价在一个月上涨了1000～2000元/平方米。同时，沿线各站点周边房屋租赁也有较大涨幅，其中南北三环临近地铁5号线站点的租金最高涨幅超过30%。

同时，5号线的交通便捷与人流聚集给了沿线商铺较大的升值空间，其站点周边1平方公里范围内的商用物业已大幅升值，升值幅度在10%左右，一些依托5号线而居住的区域生活圈正慢慢形成商业气候。

沿线不同位置的商铺也表现出了不同的发展趋势，相比较而言，换乘站商铺租金涨幅高于过路站的商铺涨幅，北城涨幅高于南城。在5号线23个站点中，换乘站仅有立水桥、雍和宫、东单、崇文门四站。由于换乘站的人流量一般要高于其他过路站点，因而换乘站商铺租金涨幅要高于过路站商铺涨幅。

据链家地产统计显示，在地铁开通后，东单区域商铺平均租金由22元/平方米·天左右涨至25元/平方米·天左右，涨幅达13.6%。而北城沿线商铺租金涨幅约10%，南城站点商铺租金涨幅仅约5%。造成这种差异的主要原因是南北城发展程度不同，北城的大屯、和平里等区域的商业氛围比南城的蒲黄瑜、宋家庄更为浓厚，经营收益更高，因此无论是租金还是涨幅，北城均要高于南城。

事实上，由于各个站点周边商业形态及发展程度不一，如北苑周边商铺以高档餐饮及商务休闲为主，崇文门周边以服装等购物类为主，因此租金涨幅不同也是必然。而东单站周边商铺的租金远高于其他站点，也是由于该区域商圈非常成熟。

值得注意的是，立水桥区域由于地铁5号线与13号线在此交会，有着更大规模的人流量汇集于此。目前，该区域已有龙德广场、北方明珠、东亚奥北中心、明天商业中心等多个商业项目，商业总体量近50万平方米。而未来一段时间还会有大面积的商业放量，有望成为奥北地铁商业的代表区域。

地铁商业成发展趋势

由于地铁网络的日益完善，地铁旁边的很多商业项目在同一时期内纷纷入市，北京已显现出“轨道经济”效应。据资料显示，到2007年6月为止，北京已上市商业地产项目总建筑面积为110万平方米，预计全年商业地产供应总面积将达到600万平方米。其中，仅去年到今年北京轨道商业面积就超百万平方米。

此外，除了5号线的成功运行，目前提上日程的地铁4、6、8、10号线已经开始建设。未来北京将形成更多依托轨道交通而形成的区域商业中心。例如北京地铁1号线与2号线交汇处建国门、复兴门都形成了商圈效应，2号线与13号线换乘站西直门、东直门也在线路开通后呈现快速发展局面。

从世界范围的国际大都市来看，地铁运营往往起到很重要的作用。纽约地铁营运线路总长居世界首位，日客运量达到2000万人次，地铁商铺前年营业总收入超过115亿美元；而伦敦等城市地铁上盖商业的价格平均高于同片区、同等素质物业30%以上。

国际研究发现，轨道商业对周边区域的地价以及商业提升比率，根据原有区域条件不同可达到5%～10%。例如，北京城铁13号线于1999年底开工，开工当年和第二年，13号线沿线物业平均升值10%以上。2002年下旬13号线正式开通后，沿线居住物业以及商业租售均再次迎来较大幅度升值，平均涨幅22%。轨道商业的发展已经成为了城市发展的潮流和趋势。

亚洲购物中心协会中国发展委员会秘书长郭增利：

要结合地铁人流进行业态组合

香港是目前地铁商业发展比较好的一个城市。由于香港地铁发展比较早，目前地铁的整体运作已很成熟。由地铁带来的商业发展在香港商业中的地位和价值相当高。

北京如何发展地铁商业，很大程度上可以借鉴香港地铁商业的成功启示。首先，要认可地铁商业在整个城市商业中的重要性。其次，做好地铁商业有很多工作要做。香港很多购物中心都沿着地铁，这是因为建设者在建设地铁之初就重视了地铁开发与商业运营。

实际上，北京地铁在开发和商业运营之间是脱节的，很多商业虽然沿着地铁布局，可商业布局和地铁开发是没有关系的。原来北京沿地铁有一些商亭，后来不知道什么原因取消了。其实地铁开发成本是比较高的，这就需要推动周边商业运营来降低地铁开发的回报周期。

因而，要发展地铁商业，我们仍有很多功课要补。由于历史的原因，有些地铁线路已经来不及规划了。不过如果在即将开通的地铁中，建设者把地铁商业考虑进去会对地铁周边的繁华起到非常好的作用。

而地铁商业是有别于城市中心的繁华商业的，其面对的客群及业态搭配都与城市中心商业不同。因为地铁主要承担的功能是载客功能，在满足交通工具的同时，它带来了人流，这个人流如何转化成消费力，这是地铁商业面对的一个重大问题。当有地铁的时候，并不意味着地铁商业会水到渠成，你的客流是否得到了有效的转化，跟我们项目自身是有关系的。

北京东方新天地是比较典型的地铁商业，从业态搭配来看，由于地铁商业客流决定东方新天地的一层要把主要客流定位在跟地铁相关的人群当中，故而一层定位高端品牌比较多，而餐饮、华润超市等快速消费的业态都被放到了地下一层。因此，东方新天地的运转既发挥地铁本身的优势，又发挥了楼上写字楼和公寓酒店人群的优势，两个东西结合在一起契合了地铁商业的特点。