商铺放租 短高价不如长低价

住的社区是个新生社区，这些年“住改商”搞得不亦乐乎，最大得益的自然是一楼的业主。听说这里20来年楼龄的房子，只要有“可铺性”的，房价都有了10倍以上的涨幅。许多的小店小铺，也如雨后春笋，呼啦啦地开张。甚至连地产经纪行，也开始有专营商铺的专门店了。

不过不要以为这就会构成一个商业旺区了，尽管这里有着一定的地理优势，但商铺的稳定性，用广州话说来，却是“麻麻地”，不少店铺开张一年半载，就不得不“执笠”关门。何故？业主都不愿意与商户签长约，而且每次签订的新约，租价总是有涨无跌。业主的心态很好理解，买房子出租总希望回报率高，每次签新约租金都有涨幅，真是好过炒股！

然而，市场规律却表明，任何不动产的租金并不总是稳步增长的。这令我们想起另一个传统的商业区上下九路。曾几何时，上下九也是首屈一指的地王，租金高企，不少铺位的租金，对商户来说简直到了“白打工”的地步。于是，很多传统老店，由于成本问题，纷纷迁出或者远去。留下来的，往往是些“打一枪就走”的投机性卖场，以及一些品牌和质量不无可疑的卖家，如果不是后来政府扶持搞了步行街，这个地方还真会从一流的旺地，变成一个专卖低档货的卖场。所以，我们也会看到一些新兴的小商业区，总是租户连轴转，总难以形成一条健康的商业链，十室几空的景观总给人以萧条的感觉。

事实上，商铺出租的管理，有一个微妙的平衡点。租金越贵，则租单时间越短，不完全是高来高去的。而且，商铺的生存也与经济周期有关。要形成一个对产业有利的环境，才有可能令商铺永葆青春，而商铺的稳定，造就物业价格的稳定。因此，出租商铺，有时并不是老提高租金就好，关键要有维持稳定的租金收入。在一年当中，站在租户立场考虑，商铺是淡旺不均的，他要看平均的收益付租，单月租金太高，租户就不会考虑。而站在业主立场考虑，倘若你的房子每年只有春秋两季高价出租，那你的房子所收的租金至多比别人高20%；但如果别的业主价格比你每月低20%，但人家是长租，一年中的总收入就比你多得多，还不用老给中介费，这样算下来，短约高价就不如长约低价的回报率高了。

其实，在一个稳定的商业社区中，长租客越多，物业的价格就越稳定，何况，是带租的商铺物业呢？