个人商业地产投资故事 目标客群向主力店看齐

9月11日，当刘虹利乘车路过西直门时，被西环广场大幅户外招商广告吸引住了。此刻的她，正在寻觅合适的商业物业，开设其第二家精品店。此前，寻找新店址的工作已经断断续续进行了好几个月，刘虹利也跑过好几家正在招商的大型商业项目，但都未能如愿。

刘虹利开设的第一家精品店位于第三极大厦，这座刚刚开业一年多的大楼因其颇具规模的书城而闻名京城，而刘所开设的这家名叫“时尚芭莎”的精品店就位于大厦一楼北门门口，面积仅为15平方米。

最初，刘虹利的小店被安排在大厦的二楼，后来由于一楼的肯德基餐厅临时退出了一小块面积，位置虽好，但对于许多商家而言面积太小，恰恰符合刘虹利的需求，因此她幸运地获得了这块铺位，而这完全改变了小店的命运。

尽管楼上的第三极书城每天仍旧能够吸引大量的客流，但目前在大厦的二楼，几乎空荡荡的没有什么人流，许多铺位空置着。这种状况甚至在大厦一楼靠南侧出口也很明显。

“北出口靠着主干道，人都从这里出入，而南侧基本没什么人流。即使在北侧的肯德基餐厅，正午12点都能轻易地找到空位。来这里的人消费目的非常单一，都冲着书去的，其他形态的商业很难被带动起来。”某商户如此对记者评价。

“这一年多，大厦有好多商户都撑不住撤走了。”刘虹利告诉记者，“如果我当初选择的是二楼的位置，估计现在也做不下去了。”

刘虹利的小店仅用了半年多的时间就收回了投入，这个速度甚至出乎她自己的意料。精致的小礼品可以吸引许多学生人群的光顾，毫无疑问，这部分人群恰好是第三极书城消费人流的主力。而北侧出口的绝佳位置，也使得门店的曝光率极高。在一个并不太成熟的商业环境里，刘虹利初战告捷。

“关键是精品店针对的客群与项目主力店正好对接上了。”初涉商业的刘虹利由此萌生了开第二家店的念头。

一年内收回成本，是刘虹利的经济底线。“商场定位不要过于高端。”刘虹利认为这样比较符合精品店的定位。西环广场曾是她认为最合适的物业，临近轨道交通，有凯德置地和华联的品牌保障，定位中档，但已没有合适面积的铺位。

而在看过中关村几个开业没多久的商业项目之后，刘虹利对那些商业能否成长起来毫无信心。“如果一家商场在中关村这样的位置都做得几乎没有人流的话，我哪里有这个胆子进驻？”在经历了开设第二家商铺的热情期后，刘虹利开始慢慢冷静下来。