工业地产竞争激烈成内外资企业投资新宠

除了复地，有消息称，珠江地产、绿地、美国ge以及中邦等也都已经介入工业地产领域，而许多大的房地产开发商正在积极筹划在该领域进行投资。

甚至在今年10月的第三届地产金融年会上，领锐资产管理股份有限公司（下称“领锐”）也公开宣称，旗下所设立的开放式基金将专注于工业地产投资。“我们设立的工业园区投资基金，已经在6个城市进行了投资。”领锐总裁严清在会上透露。

尽管国外知名的开发商如普洛斯、amb、丰树等不断活跃在中国的物流市场，而且新加坡腾飞集团也在积极进入科技园区领域，不过仲量联行工业地产部北方区董事戴文对《财经时报》表示，目前工业地产市场中占主导地位的仍然是本地机构。

市场空间大

工业地产发展的背后是政策的推动和因此带来的巨大市场需求。根据国家“十一五”的规划，对工业物业及其商务配套提出了较高的要求。另外由于政府重视行业发展并加大了对交通行业的投资力度，包括港口以及机场和铁路货物基础设施，因此工业地产中的物流地产将在国内持续高速发展。

而在强劲的市场需求的带动下，工业地产的开发风险较小。由于工业用地通常是低密度项目且处于距离中心商务区较远的区域，低成本地价背后隐藏的是可观的投资利润。

据上海招商网最新发布的统计数据显示，上海工业物业租售价格整体呈现加速上扬的态势。仅8、9月份，上海工业物业租金、售价分别上涨了1.7％和0.6％，其中浦东、闵行分别上涨了6.8％和5.3％，目前浦东的研发类厂房的租金平均已达到每天4元/平方米，但是大型企业特别是外资企业的需求却是有增无减。而同样的情况也不断地出现在北京顺义等工业园区。

在投资回报率方面，戴文分析表示，目前工业地产的税前投资回报通常在10％左右。仲量联行最近刚刚协助完成的北京一宗总成交额超过1亿元人民币的工业地产项目，其投资收益率就达到了上述收益状况，而商用物业年投资回报率为6％—8％。

另外与住宅、商铺和写字楼等投资产品不同的是，工业地产项目的租期一般都在8—10年左右，租金相对稳定。

转战二线城市

土地价格较低是工业地产项目最大的优势。此前仲量联行中国工业地产负责人易立夫就曾表示，可以将影响工业选址决策的关键因素归纳为五大方面，即经济、劳动力、基础设施、政府、业务环境和房地产。

然而随着像北京、上海、广州等一线城市的土地成本和管理成本不断提高，很多跨国公司已经将其工业投资的目的地转向了二、三线城市。

对此戴文表示，二线城市的土地成本优势不容置疑，但却面临着高水平人才的困难，这一定程度上抵消了一部分城市的优势。因此工业地产投资者在选址时应参照苏州、大连和青岛等极具竞争力的投资环境的二线城市。

“工业地产开发商最关注的就是工业用地的品质和地理位置，而投资者的目标就是获得能够快速进行开发的土地，并保证低空置率和高租金回报。”戴文称。