北京前门“模式之辩” 老字号的艰难回归之路

经过32次评、论证和修改，前门地区修缮整治总体规划方案获得了北京市政府批准。根据这个方案，原来的前门大街将改造为步行商业街，北起正阳桥五牌楼，南至珠市口，全长845米，两侧商业店铺建筑面积6.6万平方米，计划招进餐饮、零售和服务类商户180余家。

这一方案吸引了包括普拉达、阿迪达斯、路易·威登等世界知名品牌的兴趣，但由于改造后的租金太高（据传每平方米达到30多元），爆肚冯、小肠陈、白水羊头等60余家传统小吃只得以加盟九门小吃的方式集体重回前门。“本来都不打算回去了，但内心还是割舍不下。”老字号爆肚冯的第三代掌门人冯广聚说。

2007年11月8日，北京永定门，上百家中华老字号企业联合进京展示，并在人民大会堂召开会议，集体探讨未来生存、发展之道。

会上，负责前门招商工作的SOHO中国董事长潘石屹透露，为了吸引更多的老字号企业进驻历史悠久的前门大街，SOHO中国公司将每年拨出2000万元人民币扶持前门大街上的老字号，崇文区人民政府也会在政策上及经济上给予一定的支持。

同时，在网上开始公开评选哪些老字号有资格进入“中国第一商街”，以提供参考意见。

模式之辩

“我们也是摸着石头过河。”11月8日，人民大会堂，刚刚完成与任志强24亿元项目收购的潘石屹出现在“展示中国传统文化‘老字号’研讨会”上。

潘石屹没有具体透露前门项目资金投入规模，但表示：“仅仅前门一项等于此前四个项目（建外SOHO、SOHO现代城、SOHO尚都、光华路SOHO）的资金总和。潘石屹将会用上市募集的大部分资金用于前门项目。

目前，北京前门商业区的改造工程已近尾声。根据公开资料，北京天街置业发展有限公司全面负责前门改造建设项目，日前在香港上市的SOHO中国掌门人担任法人的北京丹石投资管理有限公司是天街置业的第一大股东。

“前门地块之前曾经被全部烧毁了，后来于上世纪20年代重建，七八十年代陆续再建，但比较混乱，我们计划要完全按照40年代的老照片来重建前门，照片中没有的地方，也要尽量按照当时的风格来恢复。”此前，潘石屹谈到对前门改造项目的设想时表示。

据SOHO中国副总经理许洋介绍，前门大街的工程和招商基本分成两段，商业面积在8万平方米左右。具体进程为，鲜鱼口以北3万平方米，预计在今年年底整个工程结构和外立面都能完成，可以达到商家进去装修的状态；鲜鱼口以南5万平方米建筑的结构和外立面预计在明年3月底完工。

“我们力争在今年年底达到90%的商家入驻，我们希望在明年5月到6月期间尽可能达到70%～80%的商铺开业。”许洋在9月初的“老字号”品牌研讨会上表示。

前门大街位于北京城中轴线上的南端，为皇帝祭天之道，所以也被称为“天街”。曾是老北京三大商业区之一，巅峰时期商贾云集，老字号多达上百家。

“前门地区的房子有80%都是100年以上的房龄。仅仅两万户的居民，80%的家庭人均住房不到5平方米，居住条件困难，基础设施条件也非常落后，原来前门地区的下水道都是明清时期的方沟，从民生的角度来讲必须拆除。”崇文区区长牛青山在研讨会上表示。

据悉，经过36轮的专家论证，崇文区政府确定了前门改造工作的运作模式。

北京天街置业发展有限公司董事长田耘介绍，前门大街的运作模式主要为政府主导、企业为主、市场化运作。

“政府主导，主要指建筑风貌和商业定位方面。无论哪家企业进来，都要与大街整体的风貌相协调；在商业定位上，政府对区域功能和非区域定位上都有发言权。前门除了南北向大街外，还有二街、三街、四街，肯定要融进商业、旅游等业态，政府在整体区域划分上具有掌握性。”田耘介绍。

老字号的艰难回归

“我们最初设想老字号占到20%，国际大的知名品牌占到15%。除了老字号之外，还有其他的中国品牌。”潘石屹坦承，前门地区人流比较大，品牌不能太单一。

对于建成后的招商，潘石屹计划让老字号与国际品牌共存。对于那些仍然有潜力的老字号，公司在未来的招商时将在租金上给予一定比例的优惠，以扶持前门的老字号招牌，而另一部分则会大胆引进国际品牌。

据悉，崇文区政府对于老字号曾明令要求，老字号所占的整体面积不少于前门大街总面积的20%，其他部分根据市场情况来确定。

但老潘却在会上透露：“目前这个20%只是我们跟政府反复商量后定的粗略想法，最终比例还得靠市场决定。”尽管田耘承诺，商铺入驻的头三年，在企业能够承受的情况下，将给予入驻商户最大限度的租金折扣。但由于改造后的前门店面租金水涨船高，除了全聚德、便宜坊等资金实力雄厚的老店之外，大部分的传统小吃店诸如爆肚冯、瑞宾楼、月盛斋都无力承担高昂的租金。

此前，有报道称，改造后前门大街的租金初定为每天每平方米38元。对此，田耘予以澄清：“租金价格会参考商家的业态来设置不同价位。前门大街的单体建筑众多，地段和楼层存在差异，租金价格根本不可能一刀切。”“如果真是如外界传言租金是30多元/平方米的话，必须将现在10块钱一碗的爆肚卖到50元一碗才能收支平衡。”冯广聚曾经对媒体这样说。这个对比使得爆肚冯迅速成为传统小吃踯躅前门的焦点案例。

10月23日，崇文区出台优惠政策，每年为老字号提供1000万元扶持专项资金，相当于给这些老字号提供了一笔“回迁安置费”。

据悉，这笔资金将主要用于那些入驻前门及毗邻街巷确有困难的老字号，其用途将包括提供租赁补助、贷款贴息、知识产权认证、文化创意活动经费等，用以缓解老字号的成本压力。

“天街”方面也在努力出台新的优惠方案。田耘表示：“正在考虑在经营模式方面进行区域划分，或者可以考虑在一个楼里面分成不同的摊位和门店，统一收银，统一纳税，以流水倒推的方式收取租金。”除此之外，许洋表示，SOHO中国会拿出一个具体的租金转让方案，目前方案还在制订过程中。同时，公司将从商务部颁发的中华老字号排行榜400多个名单中筛选出优质的有生存能力的老字号在前门落户。

11月8日～30日，SOHO中国正式开始通过网络面向公众评选哪些老字号有资格进入“中国第一商街”，为招商提供参考意见。

据悉，1993年以来，全国的“中华老字号”企业有1600多家。但是，目前老字号中70%处于自生自灭状态，只能勉强维持；20%长期亏损，濒临倒闭；只有10%经营良好，蓬勃发展。

“除了缺乏创新的体制和机制、产品陈旧、经营方式落后外，拆迁也是导致老字号没落的重要原因。”中国品牌研究中心主任祝合良在会上表示。

事实上，早在1915年当时的北洋政府就曾耗费29.8万元对前门进行了修缮，重新修建了前门箭楼，东西两侧各开了两个门洞，形成东西车站广场。

彼时，前门内千步廊一带的商贩以雪崩似的请愿方式要求内务部保护他们的商业利益。最后北洋政府决定在前门外新建的西方式百货商店里租地营业，租金给予一定优惠，还有的商户转移到了天桥附近。链接老商圈“复生”案例伦敦码头区再造伦敦码头区可以说是英国最大规模区域改造项目。从1981年7月到1998年3月止，17年时间里，伦敦码头区开发有限公司在一块占地面积为22平方公里狭长的老港湾区进行了大规模的城市再造工程，将一个近似废弃的老区改造成伦敦的一个全新的金融、商业、商务区，使其成为伦敦的一个新地标和最有活力的区域，是一个典型的城市衰落区域经过大规模改造后焕发活力的样板项目。其重建后的成果，已成为英国财政部对政府投资的大型改造项目进行评估标准的指引。

伦敦码头区的开发历尽艰辛，但最终非常成功。如同任何一个新区域的开发项目一样，伦敦码头区在前期也同样面临着资金短缺、交通基础设施落后、区域内没有人气等诸多问题。在前期开发资金非常有限的条件下，项目公司集中优势，将各项活动的开展，围绕土地增值这个核心，把有限的资金首先投在最主要的交通基础设施上，为项目的持续开展奠定了坚实的基础。

台湾新竹县北埔商圈

20世纪50年代，北埔周边挖掘出丰富的煤矿，一时间群起投入煤矿开采，许多劳动者从外地移入，而街上也顺势开发出休闲娱乐的场所，如茶室、酒家、戏院等，街市鼎沸喧腾，十分热闹。不过好景不长，70年代末期，煤矿资源衰竭，当年涌进的人们也陆续离去，而少年青壮又到外地打拼，只留下老小守着家园。

近十多年来，随着科学园区在北埔的设立发展，人口逐渐有了回流的迹象。尤其这两三年，北埔因着一波寻访老街小镇的风潮，吸引了大批人潮蜂拥而来，街市又发达了起来。2005年，北埔获批台湾当局“经济部商业司”活化地方环境魅力商圈营造计划。

北埔不仅拥有好山好水，更汇聚了丰富的客家元素，包括文化、音乐、艺术、美食、礼俗，加上北埔地方组织发展健全，更用心经营地方的发展。因此，目前正在努力改造成一个拥有客家原色，并具有活力的北埔商圈。