商业投资：包租商业地块 当三十年“二房东”

昆山开发区黑龙江路聚集着多家企业、酒店，车流人流熙熙攘攘，很少有人注意到，在东面一排沿街商铺的背后，隐藏着一块面积不小、平坦方正的土地。靠近马路的部分被堆满前面建材铺、机修厂的钢筋、机器等杂物，地块中间长满了杂草。

知情人透露，这块荒地是属某部队所有的商业用地。为了避免国有资产浪费，该部队现准备将其长年出租。

“我要的就是这种地块！”在上海周边找了大半年的浙江商人老郑一眼看中。

之所以对这块面积约30亩、可长期租赁的商业用地如此满意，老郑有自己的想法：首先，长年租赁成本低；其次，面积适中，便于操作；另外，这里居于闹市，配套成熟，可以最低的成本获得稳定丰厚的利润。

老郑颇为重视控制成本。之前，他在上海嘉定与昆山的交界处——花桥做了五年专业市场，从地块投标到建房、销售再到售后返租，五年下来尽管有所收获，但相比投入的金钱和精力，对于利润他并不满意。

花桥项目凸显控制成本重要性

2002年，老郑以40万元/亩的价格拍得花桥一块面积约100亩的商业用地，总价近4000万元，首付30%共1200万元。随即，他在该地块上建造容积率为1.2的商住两用房，建筑面积约8万平方米，并于2005年～2007年分三期推出，目前已几乎全部售完。

商住两用房每平方米的成本包括地皮价600元/平方米、建筑成本900元/平方米及营销成本200元/平方米，共1700元/平方米。但是2005年推出的首期由于遭遇宏观调控，且配套不够完善，单价仅售1800元/平方米，几乎没有利润；2006年推出的二期、2007年上半年推出的最后一期，均价上调到3000元/平方米，二、三期总面积约5.5万平方米，利润约为7000万元。

初看利润可观，但首先，购买土地的成本投入大，除首付30%、1200万元外，余款分两笔在三个月内付清，这笔钱有3500万元为民间融资，2002～2004年，利率为12%～18%；从2005年起，温州等地的民间融资利率大幅上调，2007年利率已高达40%～50%。

截至目前，老郑共支付融资利息约5500万元。老郑表示，以目前的融资成本来看，融资比例过大或周期过长的项目不仅利润薄，而且风险高。

其次，花桥项目售罄后，还留了“售后返租”的尾巴。目前在长三角地区，为达到促销目的，大多数可售型商铺、专业市场的开发商都推出售后返租措施，年租金标准多为商铺总价的6%～8%。如果招商理想，无非是多花费些精力，甚至还有租金差价可以赚。问题在于，商铺、专业市场通常需要培育期和成熟期，前期出租率往往不尽如人意，这是不小的压力。

算下来，风险收益比并不理想。

新项目租地30亩收益稳定

在把花桥的项目交给亲信打理之后，老郑开始筹备新的商业项目，他的要求是：项目体量较小、投入小，业务单纯、风险低、易操作。

昆山黑龙江路的闲置地块符合老郑心目中对新项目地块的要求。

这块土地面积约30亩，所属部队要求年租金200万元，租期最长达三十年，租金一年一付，且每五年上调5%；另外，沿街商铺拆迁费用约100万元，由乙方负责。

老郑的项目初定为五金城，做成围合式。他了解到这块地容积率最高可批为1，也就是项目建筑面积约2万平方米。五金城对建筑质量要求较低，加上刷白、走管线等费用，建筑成本约500元/平方米，项目总建筑费预计约为1000万元。

项目建设时间大约为一年，也就是说，在招租之前，老郑只需投入建筑费1000万元、租金200万元、拆迁费100万元，共计1300万元，自有资金足以支付。

由于昆山开发区周边专业市场气候已成，加上老郑做商业项目已多年，身边做这块生意的朋友也不少，这样一个小体量五金城的招商不成问题，只需筹建小型的招商部门和物业管理部门，预计一年内该五金城的出租率就能达到90%。

如果一开始租金以0.8元/平方米/天计算，2万平方米的商铺90%的出租率，一年总租金约为520万元；一年后，租金逐年上调5%，商铺正常的空置率按5%考虑，这样一来，除去每年的地块租金，第四年即可收回前期投入的1300万元成本；保守估计，到项目的第十年，老郑就可从中获利约2500万元。

相比之前花桥的项目，昆山黑龙江路地块项目的投入产出比要高，风险也小。