中国商业地产发展：“融资”是关键

2007年，是中国房地产行业与资本市场全面对接的一年。万科、保利、富力、招商，纷纷实现了股票增发，碧桂园、远洋地产、SOHO中国、中国奥园地产等也成功登录香港联交所。上市已经成为各大开发商最主要的融资方式；搜房网记者在"资本赢家--中国房地产企业融资发展趋势论坛"后对此进行了更深入的报道。

记者：您怎么看待行业转型？例如住改商？

国美第一城项目总经理 陈云峰：

住改商的少。我可以给你举个例子，西三环有个项目，北京市场由于资金问题及决不了，同样一个项目，写字楼或者商铺，写字楼就卖8000，要是住宅可以卖到1万5，这种需求差异就这么大。

现在很多开发商在往回改，真正敢碰商业地产的不多，而且需要实力。

记者：那需要什么样的实力呢？

国美第一城项目总经理 陈云峰：

比如万达，它就把商业地产作为一个经营方向，它实际拥有的资源，它跟沃尔玛是长期合作的伙伴，它开到哪儿，沃尔玛就会跟到哪儿，在招商就圆满地解决了。这就是它的一个模式。

像SOHO,也是最近比较热的，那儿的能力特别强呢？这种营销能力特别强，它的商铺可以迅速销售，而且价格都很高，所以对投资者来说，也是比较有吸引力的。你看万科就不会做商业地产，因为虽然这种投资回报虽然高，但是周期太长，而且当中有风险。

记者：招商难在哪儿？

国美第一城项目总经理 陈云峰：

实际上商家也想找地产项目租下来，地产项目也想赶紧招商。但结合起来并不是一件容易的事情。商家必须有一个很好的战略合作。但能做到这一点的非常少。所以通常都是我有商业项目但是租不出去，很多商家还在招这些商业地产项目，想租。这是一方面，实际上是平台沟通不好。搜房最具价值的地方就是实际上就是一个平台，包括像莫总讲的，卖得、买的，出租的、搜房网可以把这些放在一块儿。另外，比较活跃的中介机构，在这个环境下能起到一个很大的作用。他们就是一个桥梁和纽带。所以说，商业地产就是商业和地产的一个有机的结合。

记者：消费人群在招商中起到什么作用？

国美第一城项目总经理 陈云峰：

实际上消费是很强劲的，看一下相关的统计数据，比如像餐饮行业，全国人民都在吃，各种消费实际上是非常强劲的，包括像中关村电子市场，这种专业市场。就是像北京这种城市，它跟上海比，商业面积是远远没有达到发达城市这种要求的，还不能感觉到特别便利。上海是非常便利的。我在香港工作过一段时间，整个的一二楼全是商业，香港就是一个商业大城市。所以说北京仍然有很大潜力，消费也很活跃。就是商业地产和商业怎么结合。很多开发商确实是有顾虑的，无法解决项目尽快地回收资金，尽快见效。但是今天怎么存活包括明天怎么过，大家都很头疼。有很多人走不到后天，到了明天可能就因为资金的问题困扰死了。所以商业地产已经成了开发界头疼的问题。

记者：那未来的趋势是什么？

国美第一城项目总经理 陈云峰：

如果融资的问题能够解决之后。商业地产本身就是很有生命力的。举一个简单的例子，比如说住宅，你卖1万，同样的商业能买到1.5到2倍。收益率是很高的。但是投入成本。同样的在建设一个商场，跟建筑一个住宅，成本的投入差异到20%到30%。但收益是1。5到2倍。从中长期来讲，是一个很有魅力的行业。困扰在于国内的企业。虽然现在开发商都很挣钱，也发展得快，但还是很弱小，特别是融资渠道上，特别单一。

记者：上市就一定能成功吗？

国美第一城项目总经理 陈云峰：

上市不一定完全成功，但是不上市就一定难成功。因为融资，比如SOHO收购华远的两个项目。它一下给两个项目投出20多个亿。20多个亿是什么概念。只有你上市融资了，你才会有这么大的现金的流量。否则这20个亿对任何一个企业是不可想象的。根本就达不到这个数字。一下子拿那么一大笔资金来。

记者：如何选择上市地点？

国美第一城项目总经理 陈云峰：

现在大多数公司都选择在香港上市。香港比较看好内陆市场，回归之后，经济扭在一起，审批程序比较符合国内企业上市，水平还可以达到，到美国上市，基本上是不可能的，在内的上市也受到很严格的政策的审核，咱们上市公司，基本上都是到香港上市。有的能回归的，但是大家上市也很单一。

记者：近10年的商业地产的变化？

国美第一城项目总经理 陈云峰：

咱们国家在这10年才真正发展，北京房地产是从2004年底到2005年初才迅速发展，主要标志是房价迅速上升。实际上真正的发展和快速的膨胀是在近三年，而且大的趋势，住宅市场，土地供应非常紧张的情况下，现在大家都把眼光投向商业地产，像融资需求，实际上也也是一中可求，三年前出现可能大家还没有意识这种重要性。但是我相信现在国内商业地产的发展，跟香港比，在阶段上讲，还是在初级阶段。还有很长的路要走。

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