土地双轨制带来灰色地带 房产企业需要金融创新

清华大学建筑学院院长助理、副教授 周榕

搜房网：房地产企业到境外上市对房地产市场有什么影响？

周榕：房产企业到境外上市，像soho中国，远洋地产，它们基本是分到最后一杯羹的企业了。因为对他们来说，有一个很大的优势，很早以前就动了到境外上市的念头。所以去年9、10月以前，它们就已经把自己公司的资产转移到了境外。这条路对其他绝大多数的中国房产企业来说已经很难走通了，现在对于国内企业到海外上市，证监会管理会越来越严，国家希望优质资产企业能够留在国内，让中国老百姓能够享受这些企业带来的成果。所以我想这样的上市公司已经不足以成为后来者的榜样了。

后来者能不能通过除了上市之外的道路获取资本，确实需要一些金融创新的东西。上市公司有很大的优势，融资手段非常强大，融资速度很快，可以在两三个月的时间融到几十个亿。但也有不利的地方，一个就是决策周期比较长，很难在很短的时间做出反应。第二个就是法律要求非常严格，尤其是在香港上市的公司，很多在法律上打擦边球的房地产项目，对于他们来说是不可能碰的。中国的整个房地产方面的法律仍在健全过程中，还有大量灰色地带。

在整个中国土地政策的转型中，不光是土地政策，还有城乡规划法，从一个方面说明了整个城乡统筹的土地使用和规划利用的时代已经来临。在这个时代中，现行的土地双轨制带来的很大的灰色地带，比如小产权房，农村土地建设，这边的土地存量远远多于城市中可以供应的土地量，这些问题上市公司怎么解决，是值得思考的。

搜房网：房地产企业在资本与市场结合的过程中，您如何看待房地产领域的金融创新？

周榕：关于房地产领域的金融创新，我觉得现在资本市场上提供的金融工具，远远不能满足老百姓民间的投资需求，也不够房地产企业融资的需求，投融资的渠道过于狭窄。以前房地产投资绝大多数通过银行信贷，现在上市公司通过另外一种渠道，从股市上拿回钱来进行再投入，股市这个渠道相对来说，我觉得也是非常狭窄的，这个资源的稀缺程度一点不亚于土地稀缺。我们看国外的经验，比如美国，它有非常多的衍生金融产品，这里面也有一些高风险，比如今年发生的次级贷风险，次级贷本身就是一个金融创新产品，它把一些高风险的房地产投资通过打包剥离的方式层层的转换，推到金融市场上去，但我们并不能因为出现了次级贷这样的风险，就一棍子打翻所有的金融产品，我觉得中国房地产投资相对来说，安全系数可能是最大的，因为它有土地作保障，而且土地稀缺性还在不断加剧，土地价值还在不断上升。现在很多房地产公司融资困难，并不是因为资产不够信用度不够，而只是国家政策的一个宏观调控。

尤其是，中小型房地产公司有一个步履维艰的感觉。那么这个时候，它拥有很好的土地资源，有过往的业绩支持，但它很难从市场上通过合法的手段，拿到资本，迫使它通过半合法或者非法手段从市场融资，这些手段其实是极大增大了房地产融资的资本，它已经是一个畸形的回报率。这个时候，房地产公司没有别的办法，只能通过提高房价，从而加剧了房地产房价的恶性循环。

所以我觉得，从国家宏观调控房价这样一个总的目标出发，迫切需要很多房地产企业的金融创新产品进入市场。