实况:2007不动产投融资大会在京举行

【主持人】：下面有请新基础投资控股有限公司总经理张卫克先生做主题演讲——《地产综合服务——房地产开发利润最大化助力器》。

【张卫克】：很高兴有机会在这里向各位介绍一下我们的业务模块。我今天主要介绍的是我们红炫制造业务，最近几年我们大概开发了30万平方米。同时我们还有两个项目的合作和准备。这几年的业绩我们红炫制造实际上刚才的横幅上也写了是运营服务商，实际上是投资管理的角色，准确地来说就是一个开发商的角色。最近这几年包括炫特区总共是30万平方米，启动资金大概是八千万。这是我们最近几年开发项目的规模，产品定位和还有项目周期，还有回报率等等。我们在这里面的角色是什么呢？我们的整个定位和市场，我们把整个房地产运营分了这四个模块：一个是投资商，主要是指目前市场的信托、基金、包括企业和个人，当然包括像德意志银行这样作为直接投资的银行机构。在传统意义上人们往往把投资商和开发商认为是一回事。而我们实际上更准确地说是一种比较单纯的开发商的角色，金融运营商，包括信托公司，基金公司，包括pe的顾问这些公司，我们认为都是金融运营商的角色。而我们的角色是要解决投资商和开发商之间的一个专业衔接。其实有两种：一种就是我们直接作为开发商的角色来负责，第二种就是我们受投资商的委托。这几年我们这两种角色都有。还有我们还有一些小股东对大股东的利润保证。这样包括可以在营销关节，或者是包销或者其他模式的一些机制的设立。最后来实现整个项目的操作。所以我们简单的总结就是盘股、开发、包销。

【张卫克】：在商业模式里面各个角色是这样的，包括他们的作用和收入分配。对投资商来说主要是对项目作出的股权投资，这种股权投资相应的针对收入分配占到80%以上。对于红炫制造有的时候是一种开发商的角色，有的时候是受投资商的委托，对开发商的项目管理进行控制和配合。金融服务上主要才共一些财务顾问，最后输出的当然就是产品和服务，针对客户和市场的一个基本的商业模式。这个模式也是通用的模式。其实我们在过程当中也接触了一些开发的企业和投资商。其实有些项目我们也谈了去年的顺义的一个写字楼，因为这个项目规模非常小，而当时的开发商对这个项目的利润预期非常高，他觉得这个项目就能卖四个亿，实际上他每天的索赔，我们算了一下，大概如果再停工一年他就能把他整个利润吃完了。但是他一直坚持他的高条件。当时是中信委托我们看看能不能直接去收购。如果当时是微利或者保本出局，这个项目还是可以做的。当时我去一看所有的架子管，所有的工程机械设备都在，我算了一下工程的索赔大概就是三万到五万，每天都在进行着亏损，再拖上一年多，到现在这个项目还是拖着，现在他再转让赔钱都难。包括昨天在报纸上登出来的露明花园，大概是十年前拿到的项目，然后一段时间以后就停工了，他现在对客户的赔偿金大概就有五个亿，还有一系列的不良状况，他对市场也是有太高的预期，而这个预期和现实之间有太大的差距。最后我们评估完以后得出的结论，就是即使一分钱不要，这个项目也没有可操作性。

【张卫克】：所以作为开发商来说目前的市场和整个各方面情况都发生了很大的变化，包括在投资融资的方面，包括在开发管理方面，包括在各个专业化操作的衔接方面，都面临着一次新的机会和挑战，当然我们也是在这个环节里面应运而生的一种商业模式。

【张卫克】：通过我们和伙伴关系的合作，我们认为可以大大降低投资商的投资风险。还有就是提高了项目操作的专业化水平。提高了他们的利润。

【张卫克】：实际上我们整个操作团队都是在房地产方面工作时间非常长，大概每个人都有两百万平方米的经验。当然一些规模大的信誉好的企业，他的商业信誉也比较好，而这种企业往往他们的融资渠道比较多。而真正的往往是一些中小规模的企业，其实有些企业项目也非常好，因为在整个开发项目上大概有上千各环节，而这上千个环节是不能出问题的，这样最后这个工程才有可能成功。而一些不成熟的企业在这这些过程当中或多或少的要交一些学费的。

【张卫克】：刚才介绍这么多主要是想向大家介绍我们的业务模式，希望今后能和更多的开发商、投资商建立更多的业务合作。谢谢大家。

【主持人】：下面我们将共同关注珠江三角洲地区开发商群体的研究需求，给我们带来演讲的是珠江三角的ceo孟家庆先生。

【孟家庆】：在过去的六年左右的时间珠三角，像惠州、深圳、东莞、广东、佛山、珠海等七个城市为核心，房地产企业在过去六年时间里面平均综合资产实力是乘以十个亿。相当一部分公司在过去六年时间里他的资产增值速度达到了30倍，甚至是更高。在这次美国次贷危机带来的影响，珠三角企业相当一部分，甚至包括在国内鼎鼎有名的万科，甚至在广东，在中山的一些大型企业，他们由于过去几年增长速度过快，他们大面积地收取土地，并且脚步已经跨出了珠三角，跨到了国内相当一部分二线、三线，甚至四线城市，由于土地扩张速度过快，这次信贷收缩得又紧，就使得相当一部分企业目前遇到的资金瓶颈，像深圳、广东、东莞有不等的企业在等着米下锅。

【孟家庆】：在目前珠三角城市中这个非常非常清晰表现出来了，甚至有相当一部分公司在早期走完了这条路，包括目前在一些民营公司上市的步伐也在加快，但是他加快并不能够按照他的意愿能够快速上市，主要要解决的问题就是资金。第二个表现得现象就是在过去的几年中，为什么今天珠三角相当一部分房地产公司遇到这个问题呢？因为过去的几年中他们的资本通道主要就是两大块，第一是远远超过80%的资本来源是银行，大概只有不到20%的资本来源是属于广东的民间资本。现在相当一部分企业迫切地需要自由的资本。第三个现象就是已经有不低于一百家资产超过100亿的房地产开发公司在采用多种途径，在香港、新家坡、韩国、中国大陆在谋求上市的机会，这种上市的机会第一关键要素就是他要继续扩大土地储备，因为这样可以使他在上市之前的资产总值扩大，使他实现的目的就能更清晰。

【孟家庆】：这次金融机构对于信贷的收缩已经使很多公司出现了断粮，这种断粮刚才侨总体得更清晰，就是企业把这个钱变成了钢筋水泥，包括集团的帐上已经没有可流动的资金了？谁来再给他钱呢？所以我想有今天这个不动产投融资大会搭建的这个舞台。也有主办方下一步要实现到珠三角进行国际资本行的战略计划，我相信有这个国际资本的投入，也是我们国内房地产发展的根本。我相信我们中国房地产的发展，我们中国经济的发展会越来越成功。谢谢！

【主持人】：谢谢孟家庆先生为我们带来的演讲。下面我们就要开始今天活动的一个非常重要的环节。也就是我们的签约仪式。下面就让我们掌声请上中国不动产投资大会秘书长卢元强先生和永安信资产管理有限公司总裁乔志杰先生。也希望我们这次的战略合作能够圆满成功。

【主持人】：下面进行2008国际投资资本中国行启动的第一站“珠三角”启动仪式。

【主持人】：到这里2007中国不动产颁奖盛典就结束了。2007中国不动产投融资大会上午的部分就全部结束了，相信这个大会给我们提供的交流和探讨的平台还是无限宽广的，今天上午我们的活动到这里就结束了。希望在下午的活动当中我们希望能和大家继续探讨。谢谢大家！