底商增加商铺饱和 京餐饮商铺仍供不应求

目前，几乎每个房地产项目或多或少都要有底商配套，而不少开发商就是等着在商铺产品上赚钱。据不完全统计，以苹果社区、建外ＳＯＨＯ、幸福家园为代表的办公区、社区底商光在东南三环就有３０万平方米放量，保守测算全北京有超过１００万建筑平方米供应量；再加上王府井、西单几条商业街商铺的零星供应，总共有超过３００万平方米的供应量在这两年集中释放。尽管从长远来看，北京商铺前景不错，但目前已经形成了一种供过于求的局面。

大众商业还有需求空间

相比较，大众消费商业总体看还有一定空间。这一大类包括餐饮、ＫＴＶ、电影院、酒吧等娱乐体验商业，以及超市等零售商业。与上海、广州相比，北京的餐饮密度并不高，而北京餐饮发展空间惊人，光上半年北京餐饮消费已达８７亿元，问题是很多社区底商不能做餐饮，餐饮商铺的供应明显小于需求。体验娱乐商业在中国属于初级阶段，发展潜力大。但是零售商业则趋于饱和，更由于开发经营方经验少，专业化不足，因而处于整合消化的阶段。

个性突围力推特色商铺

一些开发商正想办法走出这种局面。饱和的状态下，中关村一些ＩＴ市场将本留作专业商铺的空间换成了餐饮。

记者昨天获悉，京城地产大腕张宝全旗下的苹果社区南区自去年５月份开盘后持续热销，目前已基本售罄，而苹果社区北区由蒙太奇ＳＯＨＯ商务公寓、ＥＶＤ大厦、苹果ＬＯＦＴ及苹果商街、苹果二十二院街组成的规模达２７万平方米的综合商务区——转基因苹果，也从１０月２７日起全面公开发售。

值得市场关注的是，与京城其他商务项目普遍采用的单一销售模式不同，张宝全这次是将商务公寓、写字楼、商铺三大板块同时推出，大有将ＣＢＤ商务客户一网打尽之气势。

在商铺方面，此次推出１．２万平方米的苹果商街。苹果商街及苹果二十二院街的酒吧、餐吧、茶吧，共享一条４００米长的主街道，营造了一个轻松、开放的休闲场所，两街人气共同汇聚，既相互带动，又相互补充。

长远来看商铺发展空间巨大

长远看北京商铺发展空间巨大。但是目前开发商们看到商铺的高利润纷纷争相开发，有的开发商对商业地产先期策划不成熟，加上管理跟不上，同时零售商不能展开经营，已经有一些地方出现阶段性饱和。

专家认为，未来商业地产，比拼的是规划的合理性，而不是单纯的某种业态。如何通过建筑综合体将各种物业形态的组合及道路、交通、设备设施等因素综合考虑，使客户的财富得到理想的回报将是各项目突破的重点。突出项目的个性和特性，惟有如此才能取胜。