新政 商铺投资难

“房贷新政”出台之后，买商铺基本贷不到款了。而专家认为商铺投资的回报将远高于住房投资，手头有较多现金的投资者，不妨买商铺进行长线投资。

今年商铺退房率高包女士是浙江人，2005年10月的时候，听朋友说想到南京投资房产，就和单位的同事一起买了南京河西一家楼盘的商铺，准备办12万元贷款。可最近，包女士被银行告知由于年龄超过50岁，无法办理贷款。

由于今年前10个月房贷放款量过大，现在在实际操作中已经全面收紧了包括新房、二手房、商铺、写字楼、别墅等物业的贷款业务。记者了解到，部分银行不仅已经停止了年底前的商铺的贷款，有的连住宅贷款也全部停掉。

在今年的期房退房公示中显示，奥体的中泰国际广场单月退房数高达45套。而在9月的退房再售中，与火爆的住宅抢买形成鲜明对比的是商铺再售，冷清无人登记。在上期未售出房源中，记者发现依然是商铺占了大多数，如新街口的盘古亚泰、河西的中泰国际广场等，至今仍有大批的退房没有再售出去。而在10月新增房源中，高力汽配城在未售出退房中也有30多套房源。苏宁银河也有4套商铺退房，价格从16000～24000元/平方米不等。

中泰国际广场在这些被退房的商铺中，是一个典型。记者了解到，由于一些原因中泰国际广场外地投资客、海外投资客的按揭贷款无法办理。而目前购买商铺的多是浙江人，他们有的一人就买六七套房。但资金方面，他们大多期望通过贷款来投资。而中泰国际广场本身的一些商铺，也由于被限制，而无法取得贷款。

商铺很难贷到款中原地产王巍巍表示，从今年的9月27日新政策以后，商铺的贷款就开始遭遇寒流。从现在到今年的12月底，房贷紧缩的政策都不会改变。他表示，南京一些银行已经在审核上对一些买家要求越来越严格，买商铺纯粹是为了投资。而在现在房贷风险如此大的情况下，银行更不会轻易放贷。而中泰的投资客很明显的让人生疑，他们中有的来投资的客户年龄还不到18岁，有的年龄已经到了六七十岁，这样一些外地投资人的收入证明，南京的银行根本不认可。

但银行相关人士表示，商铺贷款难不仅仅是一时，也不是针对某一个项目，对于未来购买商铺的人来说，贷款还是不容易。

“主要是南京的银行把关严，一些投资客根本办不下贷款。眼看即将交付，开发商只能把这些前年、去年因贷款拖延的房子清理掉。”中广置业负责商铺销售的相关人士告诉记者。

据了解，银行一直对一些外地的买房人要求特别严格，因为商铺的变现能力弱。

记者调查中发现，深圳发展银行停办了写字楼的贷款；中信银行的商铺和别墅贷款年底前已全部停办；中国建设银行的商铺、别墅也已停贷。

相关人士表示，不仅对商铺和别墅，其他银行现在对新房贷款和二手房贷款都抓得很紧，有的已经停办的二手房贷款。

商铺适合长线投资商铺在短期内转手可能不赚钱，但是如果按租售比计算，则比普通住房收益高出很多倍。

相关人士分析，一套面积50平方米，单价8000元/平方米。首付20万元，剩余20万元采用分期付款的方式，分20年付清，每月还款1400元左右。如果短期内将这个商铺转让，可能赚不了多少钱。而如果决定做长线投资，则可以每月获得1500元租金，足够用于偿还银行贷款。再加上如今租金仍在不断上涨，预算在不到20年的时间里，用租金可以偿清分期付款了。而这对于一般住房来说，简直是不可能。

南京苏鼎房地产研究所所长宋坚表示，在房地产市场发展到现在，特别是新政以后，商铺的投资价值开始显现出来，商铺本身也是有升值空间的。只要有眼光，选得准，投资者就有可能收取高租金，获得高收益。但商铺的首付必需在五成以上，这就对投资客的经济实力有了一个考验。另外，还要对未来的利率调整有一定的思想准备。

专家表示，目前热点区域商铺很难买到，但社区商铺作为长线投资是有利可图的。张女士购买了江宁托乐嘉附近的一套80多平方米的沿街商铺，单价1.2万元/平方米左右，总价近百万。如今，张女士把该店铺出租给他人经营餐饮，年租金达到8万元。即使按照现在这样的出租水平，10年左右时间，租金就可以把她的购买成本消化掉。

但专家也提醒投资者注意商铺投资的风险，在同一地区，有些商铺可能赚得不少，有些却会亏很多。例如河西地区，现在紫鑫中华广场一带由于入住率相对较高，商业氛围已现雏形，商铺出租火爆。其他诸如万科光明城市、金马郦城等的社区商铺都有很大一部分没有租出去。相关数据显示，未来河西陆续有超过100万平方米的商铺上市，相当于新街口商铺的1.5倍，如此庞大的商业地产集中上市，如何挑选非常重要。