海外基金投资写字楼法则揭秘 开发商需专款专用

“在当前政府提高海外基金投资国内房地产市场门槛之时，能否找到值得信任的本地合作伙伴，是海外基金投资决策的重要考虑。”近日，朗星投资中国区副总裁郭伟在接受本报记者采访时如此说道。

在“限外”政策频出的情况下，今年8月份以来，海外基金投资者的身影几乎很少出现在北京写字楼市场。美林投资银行房地产投资基金有关人士在一次行业论坛上表示，由于“限外”政策的影响，美林收购办公物业产生了一定困难。目前美林投资有近三分之一的资金集中在房地产开发项目当中，另有相当部分投资即将上市的房地产公司，用于收购办公物业的资金日益下降。

然而，投资的冲动却仍旧存在。大规模的海外基金，如新加坡的嘉德置地、美国的摩根士丹利等把购买写字楼作为进入北京房地产市场的一种试探性手段。据了解，这些机构进入北京后自身需要大量的写字楼办公空间，即它们自身可以消化掉一部分。同时，由于自身拥有一定的客户资源，可以把一些境外公司作为写字楼客户带进北京市场。

规避投资风险

“这些海外的大型基金机构选择购买写字楼，是觉得这个市场风险相对较低。”高力国际投资部助理董事黄卓伟(黄卓伟博客,黄卓伟新闻,黄卓伟说吧)告诉记者。

“人民币升值的潜在因素也在诱惑这些海外基金涉足高档写字楼市场。很多因素加在一起，实际上已经使大型海外基金在北京投资写字楼的风险降到一个很低的程度。”中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇说。

在很多跨国投资者看来，我国政府此时出台调控政策是件好事，能令市场进一步规范，有效减低投资风险，基于这种判断，他们的投资信心反而会更加增强。同时，北京市第三季度写字楼租金水平高达每月182.4元∕平方米，高租金往往意味着一个城市拥有更强的商业竞争力和投资吸引力。

不过，大型海外基金在选择进入北京写字楼市场时仍然非常谨慎。

据了解，这些基金很注重规避投资风险，在确认购买价格后会尽最大可能把投资脚步放缓。而签订购买协议后，更关注付款的安全性，一般采取分期分批付款，而且每次付出的款项会要求开发商专款专用，比如投资者会要求首先拨款的资金要用于支付土地出让金，此后的资金都是按照工程进展来支付的。一般付款的比例为：开发过程中支付40%~50%，工程完工支付30%~40%，最后的10%会在拿到产权证后支付。

郭田勇表示，在当前投资写字楼的客户中，海外基金占到较大的比例，考虑的问题也相对复杂和专业。回报率是海外基金最为关注的。根据不同的业态，外资要求的回报率也不同。一般来说，写字楼要求的回报率为7%~8%，相对于国外要高一些。因为在海外基金看来，北京市场的风险相对要高，自然也会要求更高的回报。

除回报率之外，这些海外基金还会考虑一些更加细致的问题，如开发商公司的资产负债。大单买家通常会考虑，开发过程中如果出现问题，开发商能否赔偿，或者有没有足够的资金完成项目。对于项目本身来说，规划方案和一些具体的经济参数也都是需要考虑的。