走入高售价低租金怪圈 上海市中心空铺调查

国际丽都公馆沿街商铺。

静安区愚园路250～284号，近北京西路。整体开业的商铺仅有三分之一。稀稀拉拉的古董店、家居店、保健会所。一家“雅诗造型”由于门面太窄很不显眼地开着，周末也没生意。

正在搬家的古董店老板告诉记者，他的店楼上楼下超过140平方米，日租金16元/平方米，每月房租6万元，加上水电等费用，一个月就要开销掉7万元。旁边经营古典家具的金先生也在准备退租。这里的租金更贵一点，18元/平方米/天。

金先生称他是房东的朋友，之所以在这里开店是因为自己开了古典家具厂，这里作为展示的窗口，并没有打算靠这家店赚钱。他笑称：这里的风水有问题。静安区老居民很多都因拆迁搬走了，现在多的是办公楼。如果做传统小吃、跟居民相关的生意，那么租金明显太贵；如果针对商务办公人群做生意，也很难。

靠物业增值“打气”国际丽都公馆的“空铺”并非中心城区的个案。

据研究中心统计，中心城区的静安、黄浦、卢湾的非主流商业街上，不少沿街商用楼处于空关状态；虹口、杨浦、闸北、普陀等区更为严重。只有外来中高端人群集中的长宁、徐汇两区表现相对较好。

2007年上半年商业用房市场量升价涨，但由于供应加大，部分开发商前期没有良好的产品定位，后期不注重经营管理，卖完走人后，商铺空置现象继续加重。

租赁行情不好，能够支撑业主的就剩下物业增值了。

据了解，国际丽都公馆商铺的销售情况还不错。2005年开盘，都是内部客户认购。面积小、单价并不便宜（4.5万～4.6万元）。目前，该处街铺都是小业主自己持有，尽管招租情况并不理想，但还没几个业主愿意把手中的物业抛出来。当前这里一套134平方米商铺行情是1000万元。虽然租赁行情不佳，依然涨幅明显。

走入“高售价、低租金”怪圈虽然物业在增值，投资市中心空铺的买家也不容易变现。

李先生买的市中心商铺还没找到买家。地处静安区黄金地段的国际丽都城销售一度受到追捧。然而，沿街商铺销售及目前运行情况却不能尽如人意：开业率不足1/3，其中也包括李先生的商铺。

国际丽都城的商业分别在三条马路上：石门路和新闸路上是外观现代的裙楼底铺；北京西路上的是七栋商业洋房，每套面积在1000平方米左右。从2006年至今，整体商铺仅卖出40%左右。其中，交通银行购买了一套商业洋房。

房价虚高和租金低迷有时成了恶性循环。

在兴业路、马当路的华府天地和锦鳞天地，沿街商铺的日租金为40元/平方米，这两个社区商铺的出租率也不高。尤其是锦鳞天地，小区入住已近三年，仍有一半商铺是空的。静安区协和城对面的永源路、人民广场的中福城三期沿街商铺……都处于“有价无市”的尴尬之中。