杭州元华商场歇业 又是“分散产权”惹的祸

但其中最大的问题，恐怕是需要市场培育期的百货店遇到希望快速变现的地产商，中间有着诸多不可调和的矛盾。

因为8%的年租金回报率而谈崩？

元华走到今天这一步，也并非商场所愿。今年上半年，元华高层曾透露，会努力和小业主续签，而现在突然传出消息说，和小业主的谈判并未达成一致，按规定终止合同。所以不免让人猜想，是否因为小业主不满于8%的租金回报率而导致了今天的局面？

有消息人士透露，元华商场此前曾跟业主们沟通过，并提出能否前三个月免租金然后再陆续招商的想法，没有得到业主们支持。原先8%的租金回报率，也无法满足业主们的胃口。“当初这些业主是以1万-3万/平方米的售价购买，就目前杭州地产行情的上涨趋势，只有8%的年租金回报率，会让很多小业主心理不平衡。”一知晓内情的人士透露。

“从8%的租金回报上看，无论如何都不算低了。”一位有着多年经营百货经验的业内人士说，如果不和杭州地产升值状况和这两年股市的增值速度相比，即便年租金回报率低于8%，也完全可以接受，它比很多住宅、写字楼的回报率都高。

业内人士猜测，元华撒手不管可能也是一种“博弈”的方式——以退为进，毕竟小业主们也不想商场歇业关门，关了门的商业物业就连基本的生意都无法继续，最后的状况将和涌金广场如出一辙。虽然湖滨一带的商铺价格是目前杭州地区最高的，但是现在小业主根本无法单独出售商铺，如果商场开不下去，地产不能增值，这里的商铺价值为零，也不会有买家来接盘。

开发商并未打算长期做百货？

一位了解此事内情的业内人士一针见血地指出，“元华的房产开发商恐怕从最开始就没有意向长期做百货店的打算，公司的最终目的只不过是借着商场的人气把商业物业全部脱手罢了。”

虽然没有任何依据说元华物业的开发商不打算长期做百货，但据一位元华的工作人员透露，从2002年开业至今，元华百货店的高管换了一茬又一茬。从最初请杭州大厦输出管理，到后来的数个老总分别上任，短短5年时间，元华前前后后总共有过六七个老总，平均一年时间不到就换一个老总，有的老总才管了几个月就被卸任，有段时间由于招不到合适的负责人，商场的负责人一度由董事兼任，而对百货店来说，如此频繁的更换管理层，必然导致经营思路混乱，商场一直找不准合理定位就是必然的结果。

公司如此频繁更换老总的重要原因，也是因为不愿意花时间等待他们将百货店“养活”，总希望能在短期内迅速盈利。有业内人士说：房产和商业是两个“永远谈不拢”的行业，地产业的利润是以百万元计，而百货业则是以元计，两个产业对“时间”的认知也存在一定的差异，地产商造完了房子立刻能出售变现，而百货店的发展节奏很慢，一座商场需要慢慢养起来，虽然一旦养熟了就会有源源不断的回报，但很多地产商都不愿意给百货业这段“市场培育期”。

拿什么负担高额租金成本

“湖滨地段的租金成本非常昂贵，在这样的地段做百货店，如果要承受高额的租金，必然要求经营的商品也有相当高的毛利率，而且要求相对稳定、专一的经营者。”浙江大学经济学系主任叶航教授说，在这个地段做百货，需要很“挑剔”地选择经营者，普通的大众商品是无法在这个地段上赢利的。