实况：商业投资大讲堂之“经济型酒店的发展之路”

大型的高档酒店是综合物业的一部分，经济型酒店的发展引起我们的关注是市场使然，说明商业地产发展进入了一个新的阶段，将会成为商业地产发展的新的分支。在这一点上，陈总讲的这些非常好，非常专业，我也学到很多东西。酒店这块陈总是专家，我更多的还是学习。

从商业地产角度来说，我们可以多关注一下它。很多酒店在商业街里，很多酒店最后落脚之处也是商业地产项目，经济型酒店的快速发展离不开跟商业地产的结合。从这个角度，我们会多关注一下。

商业地产的发展进入新的阶段的特征就是外资的进入，国际化的接轨。现在有很多国外的资本纷纷踏足，踏足的时候以多种方式，比如收并购、风险投资等等，选择物业的过程当中，其中酒店，包括经济型酒店是它选择的目标之一。不久前我跟国外的一些风投，包括商业地产的一些投资公司、运营公司有所接触，最近我正在把工作重点有所转向，过去主要负责商业街，现在更主要负责商业投资委员会的筹备工作。我跟他们接触过程当中，他们委托我选择一些比较好的物业，选择物业的时候也提到过经济型酒店。

经济型酒店投资回报的时间比较短，相对高档酒店投资回报比较长，经济型酒店投资回报的时间比较短，收益比较高。希望商业地产发展关注酒店，不要只考虑商业，酒店是很重要的一块。希望经济型酒店发展更快一些，一方面希望民族企业强大一些，并且希望他们在发展过程中也要关注国际化的一些趋势，包括未来国际品牌的竞争。在竞争中壮大自己，同时多资本市场寻求更大地发展，这是我浅显的对经济型酒店发展的小小的希望。

究竟做高端的国际品牌的酒店，还是做经济型酒店，这个要根据项目具体实际情况，和项目的区位需求决定是不是能够做经济型酒店。我们也看到了经济型酒店在投资收益上有它优势的地方，但我们是否选择做经济型酒店要根据项目的具体实际情况。希望以后我们在有相关项目的时候，再和专家多沟通、多学习，对我们的项目给出一些真知灼见。谢谢！

【主持人朱丽】谢谢三位嘉宾谈的一些自己的看法。下面请陈总给我们讲讲经济型酒店的发展情况。

【陈文哲】经济型酒店在北京地区发展是不错的，经济型酒店会越来越多。从消费情况来讲，逐渐规范性、理性化的消费占多数。我们的客人是纯上门散客，这个比例在40%，随着现在品牌化经营，目前我们锦江之星的上门散客下降到20%，并不是客流减少了，而是客人的忠诚度提高了。锦江之星35%是我们的会员，20%是在我们的订房中心预订的客人，5%是通过中央预订系统联系的第三方中介的客人，另外30%是签订协议的客人，基本上有20%的散客。国内的消费习惯逐步逐步养成预订的习惯，我们曾经到欧美和日本的经济型酒店考察，好多经济型酒店为了降低成本，晚上大堂是关门的，他们的客人百分之百是有预订的。我相信随着我们经济的发展和消费习惯的延伸，以后也有可能百分之百有预订的习惯。

目前还有一个重要的趋势就是电子商务，在网上预订。我们本身的硬件设施、网络平台搭建也不是太完善，近期我们这在方面做了很多工作，投入了非常多。目前每天上网散客达到200间，一些年轻人士他们比较习惯用这样的方式预订。网上预订的成本远远低于呼叫中心订房的成本。

消费者选择酒店的时候明显表现出年龄上的差异。年纪轻的人直接上门的比较多，跟他们的性格有关，选择网上的也会多一点。30-40岁的商务人士，他们的预订的比例很高，也会采取传统的打电话或网上预订的形式。年纪大的人主要是以电话预订为主，不同年龄阶段的预订形式有所差异，我相信以后预订的习惯和方式会往电子商务方面发展。

【主持人朱丽】我们主要的客群是哪些？

【陈文哲】严格意义来讲，纯商务或纯旅游酒店是不存在的。华东一些城市，周一到周五以商务客流为主，周六周日就是旅游客流。到了星期天晚上商务客人还没有出发，旅游客人都回去了，所以星期天的客流量就会明显下滑。不管是旅游客人还是商务客人都有不同的习惯，像我就会打电话预订，我不太喜欢通过电子商务预订，因为电子商务需要上网，我对上网有一些障碍。

【徐鹏程】我也经常出差，我个人的习惯更倾向于电话预订。网上预订，包括电子商务的一些诚信度有疑问。我可能年龄稍稍大一点了，更倾向于电话预订，可能20多岁的年轻人更喜欢在网上预订。

【董利】网上预订后往往还需要电话确认，这样更踏实一些。网上预订是一个消费习惯的问题，改变接受或熟悉一个新的消费方式需要时间。今年五一我带着家人去旅游，在这之前采取了网上预订的方式查了很多酒店，选择了一些从照片上来看环境不错的酒店。到了那之后我感觉非常不好，非常失望，又在那找到一家酒店。不是说我们不接受新的消费方式，改变我们自己的消费习惯，但是有时候市场的环境，市场发展的程度也很影响我们消费习惯的改变。

比如我刚刚说的，一看感觉各方面非常不好。消费习惯的改变第一次受到了挫折，如果这一次非常好的话可能第二次第三次就会自然的采用这种方式。这次网上预订完了还打了电话，但是到了现场并不好。我们这个阶层的人士假如订经济型酒店的话，毫无疑问会选择品牌，这是肯定的。网上预订还是很好的一块，这些问题还是很小的局部，现在大的环境是整体的市场发展。锦江、速8、如家这些酒店的发展还是市场初期，将来无论以什么方式增加酒店的入住量，这些品牌酒店将来都发展到一定程度后，这些细节会突出出来，现在还不太显现。

【主持人朱丽】下面请陈总讲一下经济型酒店的运营模式，有请！

【陈文哲】经济型酒店目前出租率比较高，不仅仅有上市巨大的吸引力，包括本身合作回报率也比较高。经济酒店的产生不仅仅适应了经济发展，同时也是促进经济发展。以往人民收入达到一定程度的时候，那时候的旅馆安全、卫生方面达不到一定的标准，我看到一个资料，人均收入达到1000美金，便利店就会产生。经济型酒店形式的出现也促进了国内的经济发展，以前我们每年出行一次，一次住一天，现在有接近200块经济型酒店的选择，可能一年出去两次，出去一次会呆两三天。经济型酒店不仅适应了经济的发展，而且从某种意义上也推动了经济的发展。

经济型酒店在选择物业的时候就要体现一种经济。如果一栋楼进深16米是很适合经济型酒店的，当中有一条走道，低于16米房间要更小，原先横着做房间的，可能要竖着做这个房间，如果进深更加宽的时候，势必要出现两条走道，这个酒店的面积利用率就不高。我们往往谈一个物业的时候，这个物业多少钱一个平方，在其他城市1块几，在北京可能达到2-3块的水准，我们不单单要看单价，要看每间房间的租金。包括物业的电容量、水管、排污管，如果这些另外去做的话会有很大的投入。房间使用的锅炉的设备，包括岗位的设置，经济型酒店不仅仅是压缩运营成本，从选择物业，选择一些工程配套上，包括整个体量方面都要体现出经济，这个前提下，我们选择物业的时候会有一套班子做这个事情。

我们公司分成两块，一块是运营管理，一块是投资发展。一个项目的确定要对将来的市场做一个预判，我们只对这个项目负责，工程项目部会看投资改造需要多少费用，折旧费大致就会出来。这个数字一出来，这个物业拿下来最多付多少钱，再去选择物业。锦江之星尽管比以前发展了很多，但是跟同行业相比发展还是比较慢。这个是我们自己的产业，我们会一直做下去。

后期运营上我们从一个架构，原先我们属于上海的区域性公司，原先的架构只是发展到50-100家的规模。06年初我们做了一个战略规模，06年我们酒店也上市了，我们目标在1000家酒店，这个对上市公司都有承诺，从组织架构也进行了一些搭建。经济型酒店前期的租金、折旧、市场运营之外，更多是降低营运成本。营运成本有很多方面，我们每个月每家连锁店一间房间用水量、用电量的比较，用水量连续两个月都比别人高，我们会查一下管道，基本上是水管漏了。每个月我们都有分析，哪个项目哪些费用是超标了的，包括各方面的成本的控制，这是我们连锁的优势的。

另外，人员方面的综合。单体酒店必须有一个IT系统，在北京的连锁店单个做IT系统可能成本很高，做一个综合的IT系统也会降低成本。我们连锁店比较多，有可能人员调配也有优势。除了前期选择项目要做到经济，一个是在营运的成本方面、物料的成本方面也是要做到经济和节约。