采访：姜海琳女士谈“好运街”国际美食mall

记者：今天我们有幸请到了北京好运投资管理有限公司的总经理姜海琳女士，还请来了两家商户的代表，我们很高兴。欢迎你们的到来！我们想请姜总简单介绍一下我们的好运街的项目。

姜总：好的。"好运街"的资金都是自主的资金投入，位于北京著名的燕莎商圈社交核心区域，燕莎东300米，并与即将建成的北京第三使馆区、公寓相邻。全长260米，面积1万多平米，商户的单位大小从100平米的商户600多平米都有。我们力求打造国际化的餐饮区，因此商户也是来自于世界各地，汇集了各国餐饮文化，是国际餐馆的不同风格、风味、品质、招牌的分类组合。关于我们公司目前来说也一直是做石油行业的，也涉足于房地产、汽修这些领域。好运街是在2003年我们公司发现了这块风水宝地，经过一年多的建设，现在项目全部峻工了，房产证已经拿到手了，招商已经完成了70％，剩余的30％我们留做二期招商。在招商过程当中好运节以它出色的地理位置和精准的定位吸引了广大客户和投资者的关注，所以在我们并未做太多推广的前提下我们的招商就已经比较圆满的完成了。所以今天在这儿我想谈一下商业地产的我个人的体会，我们的定位，选址，以及它未来得发展方向。

记者：您刚才说现在招商基本上没有做什么推介，就已经有了70％的很好的比例，现在的商业地产竞争很激烈，很多盲目开发的项目可能夭折，这个项目为什么没有做大的宣传却有这儿好的效果，您在开发之初是怎么来规划，设想的？

姜海琳：现在的商业定产项目在没有做前期的考察和市场调演的情况下就盲目的退出，这种情况我觉得无论从国家的宏观环境来讲都是非常值得探讨的问题，咱们国家的总理说商业地产是需要时间的，需要很好的前期市场调研的，如果盲目去做，结果就是超前就是浪费，最大的一种对地块资源的以及对各种资金的浪费。好运街最初我们对好运街周边5公里至10公里的状况做了调研才投资的，我们的定位非常准确，未来就是做餐饮街，至于后来是做国际美食还是国内美食那是后期的，前期我们定位的就是做餐饮街。经过调研我们发现好运街周边5公里的范围内消费情况大致是酒店业、饭店业非常发达，他的人员消费大概在200多人民币，低的50多元的消费非常多，消费的环境非常嘈杂，根本谈不到商务环境，所以中间成了比较奇缺、稀缺的档次，所以我们好运街的消费是人均消费10美金的中档的消费。也就是说好运街的餐饮未来会成为中产阶级的餐饮的代名词，它的定位是非常准确的，我们就是要做中端市场。在好运街整体的销售定位我们也是做了详细的前期的调查，在对它的招商过程以及它未来的商业业态的模式我们也做了非常细致的调研，就是在燕莎周边也好，在范cbd、cbd也好，西式餐饮现在构不成商务流，没有给大家提供一个集中选择，集中消费的环境，好运街的出现就是弥补这个市场的空缺我在好运街就是品尝几十个国家的美食，我的选择是多元化的。

记者：您刚才所说的在燕莎商圈这样一个很高端消费的地理位置它所不能提供的这么一个商业市场的氛围，我们在这里下功夫的话就能弥补这个市场，我想这也是吸引很多商户投资的优势。现在我们请两位商户谈一下您对好运街是怎么了解的，当初为什么选择入驻呢？

李银淑：我简单介绍一下，我们的主要产品是面包，我们来北京已经差不多四年了，以前中国特别是北京的面包，还有我们做的面包有点档次不一样。以前比较老百姓的，我们的面包是很高端的面包，所以价格比较高。我们三四年之前市场不大，但是现在变化很快了。现在能接受高端面包的人已经很多了，所以今年我们公司的目标是我们的经营店开的多一些，我们已经开了三个店，我们建了联想的店，还有好运街，还有联想大厦好多地方。我们公司这样来发展的话，我们也是在争取市场最重要的位置。位置好的话，面包好吃也是没有人看到就没有方法。所以我们想要一个最好的位置。第一我们看的是好运街，好运街外国人和生活水平比较高的人很多。所以许多外国人和喜欢我这个面包的人这个地方比较集中一些。外国人中间我们的面包品牌很高档，已经都认识。所以我们觉得燕莎附近以及居住的地方，餐厅集中的地方，刚才姜总说了哪个国家的餐厅都在一起，这是个能看得到的地方，所以我们为了自己的还有将来的发展考虑，好运街是一个很好的地方，所以我们选择了好运街。

曹总：我们是四川的，五星餐饮有限公司，我们在四川公司自己的饭店有7家，我们厨师，就是承包的厨房也有8家，总共我们公司管理人员68人，特级厨师有两人，在南方的饭店总的来说还是开的不错的。在整个四川、重庆能站住脚。

记者：那做的餐饮店是什么样的消费群体呢？

曹总：我们从今年开始反复的考察市场，我们在北京最后寻到了好运街。

记者：看来好运街也是您遍寻全国最后找到的目标。

曹总：好运街总体来说定位很好，地理位置好，停车位也好。还有它的四面八方都能来，它不会去绕道啊之类，它有很多优势在里面。好运街整个的风格比较独特，欧式建筑在北京很少很少，给人的印象就是过目不忘。我们租好运街总共租了两个单元，一千个平米。

姜海琳：这是我们第二大的客户，单店面积最大的客户。

曹总：我们之所以把好运街作为启动店，从装修、菜品、经营风格都有不同之处。我们所租的房是两个层是中高档消费，我们的装修风格是很有四川民居的风味，它的风土人情能够充分的展现在北京人面前。

记者：您说您是很有四川风情的，那怎么样和欧式风格融合在一起。

曹总：我觉得这两种文化能够很好的融合在一起。我觉得我们店里面的说四川话的人非常多，而且我们四川乡村的东西都在我们店里展现出来。我们觉得我们还是有自己的优势，这个优势应该是复古，整个川菜才能走出来。

我们的菜品应该在每一个方面都突出了自己的特色，而且在每一个方面都要求的比较高，整个文化的体现，我们还是能够在这个地方走出一个路来。也希望你们易铺网多宣传一下。因为我们做川菜到北京是第一个店，很不容易。

记者：其实说真的，川菜的品种很多，味道也是很好的，但是缺少一个大的商家做品牌的推广，我觉得您这样做真的是下了很大的工夫。今天请来的两位商户一个是西式风格，一个是中式风格，真的是很有代表性。那刚才谈到的都是他们前期的规划，那两个商户有没有想过在后期的管理上好运街有没有什么让你们感到很吸引人的地方呢？

曹总：我觉得好运街不管是从物业管理，还是商户的管理，包括品牌管理各个方面，都是比较超前。

记者："管"字其实就是体现了一个服务。其实商户肯定是想到了前期的开发规划和后期的经营管理方面的问题，所以从他们这方面反映的问题肯定是最大的特色，以前接触到的项目经常是很重视前期的销售，但是后期的经营管理放在一边，这样它们尽管前期的销售很好，但是后面的经营管理出现了很大的问题。现在请姜总讲讲您们的管家制管理模式吧。

姜海琳：这一点你说的是非常对的，后期经营是非常重要的，下面我就来谈谈这个"管家制"，我们独特的好运街管理模式，第一个是准入式，好运街为什么选择他们进入好运街作为我们的商铺？我们也是有自己的一定标准的，我们在和他们在谈判过程中也是经过了很多的会合才达到的，我们的准入制主要是在进入好运街的准入制和经营方面的准入制。我们好运街要保证家家有特色，各家有区别，这也是为了未来给区域内以及到区域内旅游的消费者提供一个多样化选择的前提。我经常在很多场合说过好运街只有15000平米，30多个商户，如果没有准入制现在5个、10个好运街都没有了。我们好运街的准入制非常严格，首先要看你跟我们已经进入的项目是否有冲突，第二是看你是不是把餐饮作为事业来做。我要把每一个好运街的商铺，或者好运街的事业让他们当成自己的事业，很用心来做。第二个就是他在选择好运街的地理位置包括在其他地方选择是不是有一个市场调研，也就是说你对这个市场了解不了解，我反对盲目投资。也就是说你首先要对周边的环境对市场有一个了解。在经营过程中我也会对好运街各家商铺提出要求。

首先在硬件方面不能有违法违规的现象。具体到经营过程当中因为涉及到我们企业的核心机密，我只是简述几个可以透露的没有问题的。第一个大家的菜品、产品的定价要符合市场规律。因为好运街以后有可能出现非常火爆的局面，也有可能出现冷静的局面，这个是无法预测的，所以定位非常重要，我们在这方面会协助客户进行市场定位。第二个他的产品是不是打的健康牌，他的菜品是不是有来源保障？第三个你在好运街的经营是不是有违法现象，比如有没有黄赌毒？我们要主打健康牌。所以简单介绍几点。在未来商铺的管理上，我们推出的是官家顾问制，主要归纳起来有三种。首先是基础类的职能。我们好运街的管家会搜集最新的市场的动态，比如有没有颁布新的餐饮法，我们会搜索各方面的最新动态，了解市场的动态，现在什么东西更符合市场的规律。第二个就是推广类职能，就是不仅让好运街每一个商户成为一个品牌，同时把大家聚集在一起共同打造好运街的整体品牌，未来我们要把好运街的品牌做成一个餐饮品牌，前期一提到大家说这是一个商业项目，后期一提到大家要说这个餐饮品牌。所以未来是打造好运街整体的餐饮品牌。第三个职能我想应该是经营类的职能，就是说在商家遇到了困难，比如我的菜我认为做的非常不错，为什么我的客流量上不来呢？我们的管家会深入到当中，找寻深层的原因，甚至做一个餐饮的分析，看到底是哪个问题导致了你现在的样子，协助他解决问题。所以说管家的职能就很显而易见了。

记者：前两个我觉得还比较好运作，最后一个经营我觉得真的要花很大的精力。那您这个管家是一个组织还是一个理念？如何运作？资金方面有没有支持？

姜海琳：首先来自好运街经营管理有限公司的支持，第二个商户给我们交租金他理应享受租房子的服务和经营管理的服务，在我们招商进入的时候我们并没有把这部分附加上，这是我们一个额外的支出。我想在北京目前的商业地产更多的大家是注重一个短期的效益，快速回收，快速交易，然后走人，基本上就是这个模式。我觉得这种模式是可以非常轻松的，我们好运街为什么要找这么多事给自己做呢？两个原因，首先最大限度的减少客户在我们好运街的投资风险。第二个打造我们好运街餐饮品牌。如果你不付出，大品牌也好小品牌也好，很快会昙花一现就消失了我觉得品牌应该经过长期的经营。

记者：如果你想让产品长期持续的发展一定要把它打造成品牌。我觉得姜总和好运街的品牌意识非常强，我还想让您能系统的谈谈品牌建立的过程以及您的一些想法和好运街的一些理念等等。

姜海琳：好多媒体、朋友、房地产圈内的朋友都问我，说你这么来做你就能保证好运街内的所有商户都赚钱吗？我保证了。但是正因为我想到了会有一部分商户在好运街死掉，所以我在为他们的不死做努力。好运街的租金定位，好运街未来的整体消费定位我们是经过严格的市场考察。你租多大的店面，按照好运街的消费定位会每天出现多少人流量，他能不能把他的租金挣回来，把人员消费挣回来，能不能赢利，最后的投资回报是什么？我们都进行过计算，但是这些计算都是在正常的前提下。如果你的产品没有市场，人们都不爱吃，那么到最后，这就不是我们的问题，最后还是落到你的菜上的问题。所以这方面我是最没把握的。勺子是掌握在大厨手里的，这是我最无法掌握的。这一点我们在未来也会多了解，多去进行经营服务。我想把好运街作为商业地产，首先是定位，你是先有定位才去做一个商业地产，还是做好了商业地产再靠招商？我觉得应该先有定位，再去选址。那么我寨选址的时候就会有第二个问题，会不会有市场？周边需要不需要这样一个东西？投资者投资以后未来会不会有市场？我把好运街开在顺义、昌平它是不会有市场的。我把好运街开在第三使馆区从市场上来讲，它未来是有保证的。所以先有定位，再有市场的选择。未来的事业地产我认为应该在后期多一些管理，多一些人文关怀和社会责任。

记者：商业地产好多人好像就重视一个钱字，也就是像您说的前期做完好奇就拉倒，人文关怀方面做的很少。

姜海琳：我认为目前燕莎商圈、cbd、泛cbd商圈整体的前景还是非常广阔。上次的新闻发布会政府对我们的项目还是非常关注，做了一个整体的前景的描述。我想任何一个前景好的东西都是有度的也就是说森林过渡开采最后导致失败，如果市场供大于求的话，必然导致项目的流产，造成浪费，所以刚才说定位非常重要，后期的经营管理也非常重要。所以我觉得纵观整个的cbd商业地产大家都应该有一些冷思考，做一些未来市场的定位，做一些前期的考察。好运街未来的消费群体是什么？我们也做过调研。两部分，一部分是周边5公里范围内的人群会把好运街作为固定的消费场所。我们的潜在顾客是在区域内旅游或者慕名来吃饭的，要把这部分消费者也拴在好运街。如果我们仅仅是满足区域内的需求的话，我想市场潜力是有限的。如果我把潜在的消费者也吸引来，那就要靠品牌。如果有一天，请人在好运街吃饭成了一种荣耀，那么好运街就成功了。

记者：我有热情的同时也要非常冷静，将来的发展是不是可持续性的，能不能吸引更多的人。我们已经谈了很多的项目，那么在商户这方面也希望能有进一步的了解。

记者：刚才听姜总说我就感觉在我们初期打造一个品牌的时候也是很艰辛。我想问一下李总您现在在北京开店开了多少家了李银淑：已经有三家记者：现在这个品牌都是直营店？

李银淑：对都是直营店，7－11提供的面包都是我们的，以前我们的直营店比较少，今年开始我们都是做直营店，因为我们高档的面包都可以生产可以卖。以后我们和7－11也合作，但是以后我们直营店会越来越多。

记者：那么在后期在北京或者全国有什么推广呢？

李银淑：我们在北京已经成立了三年多。我们在01年已经成立了，进入中国第一个就是北京。现在在北京有店，上海还没有。我们觉得应该先做北京的市场，然后再在其他的地方考虑。

记者：就是近期也是想快速的开店。这个品牌对北京的面包行业看来也是有很大的冲击。我想问一下和7－11的合作，应该说北京这块还是有很多不管到超市还是其他的面包房提供，有没有想过后期怎么去做？不光是跟7－11，也跟其他的超市？

李银淑：我们目前没有这样的计划，因为7－11和赛特是北京比较高端的百货商店，那边的比较高端的面包是人们能接受的。另外7－11对面包管的特别严，我们觉得对我们公司的发展好，所以我们跟它们合作。如果其他的小商店我们都进去的话我们档次就保证不了，所以还没有考虑。我们希望开直营店。

记者：我们这边的开店大概是在多少平米？

李银淑：使用面积在100到300平方米，我们在好运街面积是300左右。

记者：现在还不考虑加盟？

李银淑：我们做的好的话加盟也可以做，可是我们目前做的话，我们辛苦，加盟的人也辛苦，所以我们想做的好了以后再考虑加盟。