农林下路营商氛围大有长进：街铺回报率达7%

农林下路消费水平逐渐向中高档发展，令投资者把眼光盯上了周边的商铺。曾在农林下路经营服装生意的容小姐携重金“杀”回农林下路，以120万元的价格买下临街商铺，再以7000元/月的价格出租，租金回报率高达7%。

容小姐早年曾租下农林下路的一个内街铺位经营服装生意，由于拥有独到的进货门路及眼光，她所售卖的个性服饰吸引到不少年轻女性的眼光。但不知道为什么，她的店总是旺丁不旺财，让经营1年多的容小姐没过多久便转战淘金一带继续经营生意，生意蒸蒸日上。

营商氛围大有长进

前段时间，在淘金、天河南一带均有开设服装卖场的容小姐，正积极物色新分店的拓展区域，在重临农林下路旧地考察的时候，发现这里的营商氛围竟然比几年前大有长进，许多大型的服装品牌都在这里开设了营业网点，逐渐呈现门庭若市的兴旺景象。虽然容小姐之前都在报纸上看到过有关农林下路商圈升级的报道，但当时完全没有在意，现在亲身体验，才感受到这里潜藏着较大的发展商机。

于是，容小姐携重金“杀”回农林下路，准备寻找合适的商铺。由于已经具备了较强的资金实力，而且希望投资与服装业不同的领域，容小姐产生了投资商铺长线出租的想法。

容小姐表示：“当年农林下路的消费水平还停留在中等水平，出手阔绰的买家并不多，而淘金一带则是‘小资’的购物天堂，选择转移也是顺应当时的市场趋势。但现在不同了，农林下路开始走中高端消费，现在很多服装品牌都已进驻这里，未来更有政策扶持，因此我非常看好这里的投资前景。”

120万买下30m2小铺

在多方打听，并委托中介寻找盘源的情况下，容小姐终于找到了心水投资物业。这间30平方米左右的商铺虽然不是位处农林下路最黄金的地段，但胜在毗邻王府井百货大楼，平时人流量也比较多，消费人群主要是周边的居民及白领女性，拥有一定的经济能力。

该商铺原来经营内衣生意，但容小姐认为以这个商铺的位置及面积，大可以走中高档消费路线。商铺业主出价130万元，精明的容小姐迂回杀价之后终以120万元拿下。按现有的7000元/月左右的租金水平，投资回报率可以达到7%。

投资计算器

容小姐的投资回报情况

投入资金     120万元

每月租金     7000元/月

租金回报率   7000元/月×12个月

/120万元×100%=7%

点评

农林下路位于老城区原东山腹地，为具有浓厚广州特色的老牌商圈。地铁一号线东山口站开通后，对该路段人流的汇聚作用相当突出。目前，农林下路与附近的东山口、署前路、龟岗等老东山商业旺地一起构建成一个较为成熟的商圈，并有王府井百货、东百百货等知名商家进驻其中，市场认可度高，租金水平也长期处于较高水平。而近段时间，农林下路商圈升级的规划进一步浮出水面，未来将有希望打造成为中高档消费场所，商业发展前景将持续向好。

据合富置业数据显示，近年农林下路一线临街商铺多为临时商铺，一般只租不售，月租金均价约为800元/平方米；二线商铺按首层计算二手均价约5~6万元/平方米，租金均价约300~500元/平方米/月；三线商铺按首层计算二手均价约3万元/平方米，租金均价约200~250元/平方米/月。而现时农林下路一带的铺位以小街铺为主，大面积的铺位不多，当中，30~90平方米的铺位占总货源过半数以上，而这类商铺由于租金开支不算太大，因此也是最受市场欢迎的。

合富置业研究人员分析，目前农林下路一带已形成颇具规模的服装、鞋业零售的营商氛围。在消费人群方面，农林下路附近聚集了众多机关单位宿舍，居民的消费力一般也不低，再加上近年来，农林下路二手住宅的价格持续走高，新搬进来的居民收入也处于中高收入阶层，这些消费群体将对农林下路商圈起到较强的支撑作用。

容小姐所购入的商铺属于临街商铺，所处地理位置较好，而周边也为大型购物中心的所在地，具有良好的营商环境，以120万元总价购入，可望获得7000元/月以上的租金回报，在该商圈持续向好的发展态势下，可算是稳健的投资行为。