大巨头聚会下的尴尬 潘石屹融资押宝前门改造

“上市所募集的资金大部分将用于前门项目，今后公司将全力于此类的商业项目，基本不再涉足住宅市场。”10月10日，SOHO中国董事长潘石屹在接受《华夏时报》记者独家专访时透露。

让潘能有如此底气的，是10月8日SOHO中国（0410.HK）正式在香港上市。

但潘石屹并不回避前门项目的投资风险很大，他表示，估计会超过之前SOHO中国所有项目的总投资金额。对于项目储备并不丰厚的潘石屹来说，带给投资者信心的前门项目无疑将是他未来的最大挑战。

只做商业地产10月8日，SOHO中国正式在香港联交所主板挂牌上市，而首日上市即受到投资者追捧，股价上涨达15.06%，当日总成交金额约62.28亿港元。

“上市之后公司的发展战略仍专注于商业项目。”潘石屹对《华夏时报》记者说，“除非是商业项目中一小部分地块只能用来开发住宅，否则我们不会再涉足住宅项目。”他透露，SOHO中国将把大部分集资款用作于收购前门项目的11幅地块和购买新土地和项目提供资金，并且为长城脚下的公社、光华路SOHO、三里屯SOHO项目提供资金及偿还债务。

“政府在过去3年没有出台任何一条商业地产的政策，这一领域因为受政策影响小，风险也小。”潘石屹说。

他还表示，未来3年，公司将专注于北京和上海两大城市，尤其是北京。由于北京的商用物业需求将受惠于内地经济增长会持续增加，而且由于北京的国际化程度非常高，也会规避掉开发商很多开发风险。

虽然潘石屹表示上市后资金将用于土地储备，但他也同时表示目前公司的土地储备足够未来5年发展，将不会大幅度增加土地储备。

前门项目或成挑战对于潘石屹来讲，上市后的首要任务就是拿下前门改造项目。

实际上，上市和前门项目正在有机地联为一体。不能不承认，前门项目增加了SOHO中国的市值，给潘石屹上市增添了无限动力。

“两年半前，崇文区政府就找过我们，但那时候前门地块的拆迁还没有完成，要开发难度太高，基本上没有开发商敢于涉足，我们也放弃了。”潘石屹说。

他介绍，2007年上半年，崇文区政府的前门拆迁工作基本完成，而SOHO中国赴港上市也有了实质性进展，在此情况下，SOHO中国拿到了前门地块的土地证。“拿下前门项目，和公司走商业地产的路线是相吻合的。”对于前门项目的开发，潘石屹有了初步的设想：“前门地块之前曾经被全部烧毁了，后来于二十年代重建，七八十年代陆续再建，但比较混乱，我们计划要完全按照四十年代的老照片来重建前门，照片中没有的地方，也要尽量按照当时的风格来恢复。”对于建成后的招商，潘石屹计划让老字号与国际品牌共存。对于那些仍然有潜力的老字号，公司在未来的招商时将在租金上给予一定比例的优惠，以扶持前门的老字号招牌，而另一部分则会大胆引进国际品牌。

但SOHO中国将大量的资金用于前门项目本身就是一种博弈，潘石屹也坦承，前门地块的开发难度和投入资金之大，回收资金周期之长，将会给SOHO中国带来极大的挑战。

专访

前门改造将超

既有项目总投资额

《华夏时报》：你也强调了开发前门项目风险很大，你对未来的收益有多少信心？

潘石屹：像这样的项目，开发难度之大可想而知，预计将要投入的资金也将非常庞大，估计会超过之前SOHO中国所有项目的总投资金额，但上市后，我们会有更多的资金来支持这一项目。

而且，在拿这个项目的时候，在考虑风险的同时，更看重它的历史意义，把这个地段改造好的历史意义以及对公司形象的影响，将远远大于我们对它的风险的考虑。

《华夏时报》：你表示会将一部分资金用于土地储备，但又称不会大幅度增加土地储备，这两者相互矛盾吗？

潘石屹：公司未来的发展需要一些地块，拿出一部分资金用作土地储备是正常的，但土地储备的量不能太大，主要是提升土地储备的价值。我们还是专注于中国做商业地产最好的地段，比如北京的CBD、天安门、三里屯等人力最密集的地段。但公司不会囤地、囤房，我认为这会影响资金周转，而足够快的资金周转，是地产企业发展的生命。

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瘸腿的老潘完成了9天路演

老潘终于完成了从半个娱乐界人物到商人的转变。

10月8日，SOHO中国在香港上市，潘石屹夫妇身价暴涨到300亿港元之上。

“但静默期期间我最痛苦。”老潘说。

在上市之前的静默期，老潘看到那些关于上市猜测的假消息满天飞，老潘就着急，至今让爱说话的潘石屹耿耿于怀。

但不管怎么说，从天水生产队出来的老潘终于把SOHO中国倒腾到香港上市了。相比于上市时的兴奋，老潘更爱回忆那多少有些艰辛的9天路演。

在香港瘸腿路演

9天时间路演了9所城市，这是潘石屹在9月29日晚最后定价前最为紧张难熬的时期。

“路演压力最大的就是在香港，那时太累了，真感觉小命都要没了。”提到香港路演，潘石屹仍然心有余悸。

除了香港那些年轻的基金经理问了很多难以招架的问题外，潘石屹还不得不从中环一路步行到国际金融中心，可怜的是没走多久老潘的脚底就被磨了一个血泡，瘸着脚路演无疑成为了老潘在整个上市过程中最艰辛也最难以忘怀的记忆。

随后的新加坡、法兰克福再到伦敦、迪拜、纽约等欧美城市之行，却让老潘越来越感到轻松，“基本上就是吃饭、休息了，因为从新加坡开始，这里的投资人对SOHO中国公司本身以及品牌认知很清楚，不用再一个个问题地解释。”让潘石屹甚至感觉到得意的则是中东之行，因为在这里，他受到沙特王子以及科威特王亲的亲切接待，而且中东的投资者甚至请求潘石屹能留一部分股票出来。

这中间还有一个小插曲，当时高盛的一位负责人告诉老潘，因为9月份中东地区正在斋戒，老潘如果前往，将不能喝水吃饭，这让老潘有些退却，但瑞银的负责人最终帮老潘单独安排了小房间，可以在里面享用食物，这样老潘才放心前往并得到了皇族的礼待。

尽管在香港的路演如此艰辛，但效果却并不理想。潘石屹笑谈香港很多散户并不了解SOHO中国，甚至有些人都叫不出SOHO中国的名字，“管我们叫‘外语中国’”。老潘认为由于香港散户并不了解公司，当前股价与公司利润增长相比偏低。

“因为香港地小，香港投资者习惯性地依据地产公司的土地储量来判断投资价值，但到了欧美，投资者则更看重企业的盈利能力、商业模式以及品牌。”老潘说。

他还说，尽管囤地不是SOHO中国的强项，但却得到了欧美投资者的肯定。而且，SOHO中国的品牌优势还是在内地，如果有机会，希望还能在A股同步上市。

巨头聚会下的尴尬

“对于我这个从生产队出来的，对公司上市并没有太强的愿望，最早我甚至是反对的，对我来说，公司刚开始更重要是让其先实现良性发展。”潘石屹说。

潘石屹开玩笑说，从公司1995年创立，其夫人就开始琢磨怎么上市，如今上市成功，可谓是实现了老潘夫人张欣的梦想。

在潘石屹看来，夫人张欣曾加盟华尔街，先后在高盛和旅行家集团任职，在她的观念里，公司上市几乎是天经地义的。但实际上，潘石屹自己也早意识到了地产公司再不上市必然要面临着出局的危险。

据老潘回忆，在年初的博鳌论坛上，当他与万科的王石等开发商巨头们坐在一起，大家聊起未来10年地产行业的规模，已经轻松地聊到将来要上万亿，这让潘石屹大大地震动了。

老潘一度认为，上百亿的规模已经够巨大的，看来上市确实能让企业规模至少庞大很多倍。

回忆起四年前，万科的销售额和规模与SOHO中国相差无几，但四年下来，王石带领的万科已经成为地产巨无霸，将SOHO中国甩得远远的，这让老潘感觉到酸溜溜的。

“万科的资金很充裕，发展够快，人嘛，要有上进心，现实让SOHO中国上市筹资的迫切性摆到我眼前。”老潘说。

而此时，土地的招拍挂政策让资金对地产企业的致命作用进一步凸现，政策面则放宽了对地产企业海外上市的种种限制。万事俱备，潘石屹终于在年底赴港上市成功。