美国模式点化 三大融资渠道解困中国商业地产

在美国，大型的商业载体在规划、投资、开发到出租经营管理，都有该领域内的强势机构来行进把控。开发商主要目标是将商业物业建成，通过整体出租经营，以收取租金的形式获取投资回报，并且由开发商自由拥有的商业管理公司来统一进行运营。其模式可以简单概括为如下：

投资机构组合包括投资商、开发商、运营商、房地产投资信托及产业基金；经营模式包括物权整体持有和统一经营；管理模式包括由专业的商业管理公司进行经营。

1、关于商业物业的投资商、开发商。美国商业地产业经过长期的发展和充分竞争，已经由市场打造出了几十家大型购物中心投资商及开发商品牌，这些投资商和开发商旗下组合着几十家或几百家购物中心，是美国大型购物中心的主力军。在其国内比较有代表性的有西蒙地产集团，它在美国境内拥有250多家购物中心；ggp地产公司拥有160家购物中心，并且这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司，且其租金收益稳定，是公认的优绩股。

2、房地产投资信托（reits）和产业基金。目前在美国操作的reits有300家左右，其中约200家reits可上市交易，资产总计超过了3000亿美元，另外的100多家reits没有上市，属于私募的范畴。这些reits从整体看可分为三类，即债券类、股权类和混合类，他们即可以作为商业房产投资商直接投资购物中心，也可为购物中心开发商提供长期贷款。事实上，许多购物中心的投资商本来就是reits，比如美国最大的购物中心所有者kimco，其在加拿大和美国拥有525家购物中心，是一家在纽约证券交易所上市的reits。

房地产产业基金也是购物中心的主要投资者，产业基金的操作与reits的不同之处在于产业基金只对非上市的开发商投资。从某种意义上说，美国的reits和产业基金是购物中心产业能够飞速发展的最根本金融因素。

3、专业商业管理公司。在美国除了购物中心投资商、开发商拥有购物中心管理公司外，市场上还有独立的第三方法人公司来从事商业物业的经营管理，这些管理公司也是购物中心的主要投资者之一。这些管理公司除了投资外，还与开发商进行合作，对购物中心进行科学的运营管理，提供稳定的租金回报。

4、其他金融机构的股权投资和贷款。美国的一些长期基金，比如社保基金可以对购物中心进行股权投资，还有银行等金融机构提供给开发商不同期限的盈利性贷款。

归根到底，大型商业地产行业是一个资本密集型的行业，其整体运营的需求使物业必须保持产权统一，美国的商业地产之所以蓬勃发展，得益与其资本市场的开放性及成熟化，可以依靠资产证券化来吸引市场上的其他资本，为项目的运营提供了坚实的货币基础，加上科学运营管理，租金的稳定回报便不成问题，市场得到健康的迅速成长。

总之，商业地产的开发必须依靠资本市场的充分支持，否则将会是昙花一现。

三大融资渠道解困中国商业地产从商业地产的发展规律来看，其资本巨大的要求必须使商业物业在资本市场上证券化，只有利用社会中众多的投资资金，才有可能保证物业整体科学运作，除此之外，国内还需要优秀的经营管理公司出现，以专业的商业态度来经营物业。

在国内目前的法律环境下，如何尽量来拓宽资本渠道？在此做一下简单的探讨。

1、通过ipo募集资本。上市对于企业来说是最熟悉的道路之一，也是最大的可选择之一。但是走上股市资本市场之路也不是一个简单的事情，顺驰上市夭折，soho中国上市的中止和它再次准备登录香港h股市场等，很明显，这些例子告诉我们上市之路的不平坦，不是每个公司都能上市赢得资本市场的亲睐，上市靠的不仅仅是运气，更重要的是实力，尤其是盈利的能力，否则只能望市兴叹了。

2、房地产投资信托（reits）。它在国内来说不算陌生，但于国内的法律环境，目前在国内不可能实现reits上市融资，庆幸的是香港、新加坡、台湾等地区允许非本地的物业进行reits上市融资，这对国内大型的商业开发商来说可作为融资的渠道之一。万达reits虽然在香港上市受挫，但其积极向资本市场的挺进值得我们去学习，毕竟如果能打开reits这条大道，对企业的帮助是股市所不能比拟的。

另外，我们可以与欲进入中国资本市场的reits形成亲密或松散型的合作关系，表现为直接与开发商合资，成立项目公司，然后按照股份进行利润分红，或者直接在国内成立投资公司，直接从事商业地产的开发。如果要达到这一点，国内的企业就必须完善自身的股本机构及法人治理结构，提高项目的获利能力、项目风险管理能力、企业本身创新能力等，只有以一个比较科学企业法人去面对市场，才有可能更容易与reits形成合作关系，融资渠道才有可能得到意向的拓宽。

目前已经有大批的reits以封闭式基金形式进入国内，美国第一大商用房地产公司西蒙(simon)房地产集团宣布进军中国，该公司将与深圳国投商用置业有限公司和摩根士丹利房地产基金联手在中国兴建12个购物中心。

3、合纵之术。虽然国内开发商单体的能力较弱，但可以通过合纵之术联合起来进行大型商业物业的开发。比如投资商、开发商之间的联合，成为一个大的财团，用来支持物业的运营，同时整合具有科学运营能力的经营管理公司，使经营能力更强，打造商业地产价值链上各个环节的强者。泰达和万通的阶段性的合作可以看作是这方面的一个小范围的实践。