王浩宇：加快国际化 SOHO中国创新中国商业地产

2007年10月8日，soho 中国在香港证交所正式成功挂牌上市，为此搜房商铺网采访了中国城市商业网点建设管理联合会特聘专家、中国商业地产（深圳）2005年度风云人物、深圳美地集团有限公司执行副总裁王浩宇先生。从专业角度来解析soho中国成功上市背后故事、共享最新商业创新理念。

记者： 您怎么看待潘石屹对SOHO的“制高点”理论？潘石屹认为，SOHO中国的120万平方米土地由于位置多处在CBD，其价值比有的企业位于郊区上千万平方米的土地储备价值更大吗？

王浩宇：土地的市值一方面取决于地段，另一方面也取决于开发产品的类型。仅从地段的价值评估体系，SOHO的制高点是有一定道理的。但在商业地产郊区化的全球趋势下，我们不应因此忽略郊区地段土地所蕴含的巨大机会成本，如果开发产品类型得当，辅之于CBD地段所无法比拟的灵活开发手段，郊区地段的商业地产的价值同样不可小觑。

记者：潘总认为SOHO中国的商业模式是全球化的，所以能得到资本市场的认可。但单从产品来看，您如何看待SOHO中国的SOHO系列产品？比如建外SOHO、SOHO尚都等？

王浩宇：就个人而言，我很欣赏SOHO中国的企业推广手段，能够逐步把SOHO做成一种生活方式，把SOHO中国描绘成一家能够供应一种全新的LIFESTYLE的地产企业，这种手法在全国的地产业界中是极为罕见的。就建外SOHO等风格迥异的项目来说，毋庸置疑，它们都具有极其鲜明的个性色彩，甚至于掩盖了它们在商业模式方面的天然缺陷，那就是SOHO中国从来都没有完整持有一个独立的商业物业。商业模式的内核并非CBD地利所带来的形象堆砌，而是极度细节化的精耕细作。因为SOHO中国的物业零售路线，我们还没有机会看到SOHO中国在地产开发商之外扮演商业开发及运营商的表现。

记者：从商业地产后续运营和可持续发展的角度，几乎所有的大发展商都认为，持有经营才是保障商业后续生命力的唯一路径，但是SOHO中国上市以后，会为公司带来充足的资金，您认为这是否是开发商业地产的一种新思路？

王浩宇：持有物业产权并长期经营之所以成为商业地产的价值标准，主要是还原了商业地产项目作为资本产品的本质。商业物业的长期持有的确对开发商的资金储备提出了较高要求，在目前商业银行普遍缺乏商业地产针对性的贷款产品的背景下，包括上市、并购、在内的资金解决方案都是开发商需要与投资银行等资本商一起面对和解决的。SOHO中国的上市，对于其它专注于商业地产开发的地产商来说，有着积极的借鉴意义。

记者：潘石屹选择了商业地产，退出了住宅开发，您认为商业地产开发目前进入了什么阶段？

王浩宇：经过粗线条的井喷式发展，商业地产正在进入到第一个整合的阶段，整合的主要标志为资本整合与模式整合。商业地产的进入门槛使得地产商越来越认识到资本运作的理性，盲目性和冲动性的进入越来越少，部分商业地产项目以境外投资性资本并购收购完成退出。同时，商业地产的开发模式越来越细化，包括订单地产在内的一些列新模式的提出都对改变整个行业“理论滞后于实践”做出了特别的贡献，地产商在完成资本的储备的同时，也在逐步完善人才、商业规划与设计、商用工程规范、运营、招商、推广等专业储备。

记者：您认为主要开发商业地产的企业要上市，应该具备的最重要素质是什么？

王浩宇：从资本产品的本性分析，上市是商业地产开发商的必经之路。企业所具备的最重要素质就是，能够认识到商业地产的资本产品的本质，并贯彻和指导于用地规划、工程建设、商业规划、租赁营运、财务指标等每一个环节。

记者：感谢您接受我们的采访。