山本喜三郎：开发商和零售商如何实现需求对称

【主持人】：山本先生您好。

【山本喜三郎】：你好，我是山本。

【主持人】：您认为中国的地产商和零售商在合作是怎么样的？

【山本喜三郎】（翻译）：山本先生在中国做购物中心的规划和设计已经有5年多的时间了，他觉得在这个过程里，理解最深刻的是首先中国国内的开发商应该对零售企业的要求做更进一步的理解。

【主持人】：请您谈一下国内外地产商在中国购物中心发展的现状和对比？

【山本喜三郎】（翻译）：他觉得中国的开发商和外国的开发商在商业设施开发中最根本的也是最大的不同是源于他们的基本理念不同，中国的国内开发商拿到地块，往往会注重两个特征，一个是规模聚集效应一个是快速并线目的，尽可能的会开发非常大规模的商业设施，往里面放非常多的品牌商户和商品。这是第一个通过规模做得越大越好聚集任期或者炒作项目。第二个国内的开发区会很重视并线对商业的物业持有打算很少，都希望尽管卖出去，实现快速的投资和回报。但国外的开发商不一样，他们会更根本的站在消费者或者市场的角度上考虑应该从哪些方面构筑或者规划商业设施才能让今后在更长时间满足这个区域的消费需求。这点应该是山本先生觉得国内和国外开发商在商业设施开发中最根本的差别。所得觉得国内开发商开发商业的时候应该更陈下心来更深刻的研究一下，或者站在零售商的角度考虑，如果是他们进来之后打算怎么做商业设施。还有一点不同，国内在开发商业设施的时候，往往通过追求新奇的建筑外观设计吸引大家的眼球，但实际上对于商业设施来讲，更重要的是功能性，也就是店铺的业主怎么组合，这点是很大的不同。

【主持人】：您认为中国地产商进军购物中心对于零售合作方面有哪些需求呢？

【山本喜三郎】（翻译）：在这个过程中，应该谈不上是地产商对零售商的需求，觉得应该是双方共同追求的东西，就是对一个商业企业对于这个地区社会贡献。因为一个商场做出来以后，我们现在看到越来越多的不光是购物功能，慢慢会融入比如文化性的功能、教育性的功能、娱乐性的功能或者健康性的功能，这些功能也是将来购物中心在开发过程中要去从自身完善的。而且反过来咱们想一下一个大型商业设施一旦建成，实际上对于周围的环境也会产生很多影响，比如因为购物中心的建成要对外部环境进行整顿，也会因为购物中心的车辆进入，也会造成交通堵塞，也会影响周围的人们的居住环境。不管作为开发商还是零售企业，在自己开店的过程中怎样让自己做出的东西更有利于这个社会和周围人民生活，应该是双方共同追求的需求。对于国内的开发商开发购物中心的时候，对零售商的第二要求也可以说是双方共同的要求，两者在今后的经营管理上进行相互配合，购物中心和一般的百货店不一样，是由商户组成的，这就是零售企业。这些企业进到店里的时候，开发商作为这个项目的开发主体不能说把人招进来就完了，要对日后的运营管理作出相应的规范。但反过来看零售商，我既然作为购物中心的组成分子，不能凡事按自己的想法做事情，要想怎样配合购物中心里的整个规划，和其他各家共存共荣是零售商要做到的问题。比如共同成立运营管理公司，包括商户委员会，大家共同出力、出计，开展这个商场的市场推广活动，市场的促销活动，包括零售商怎样可以把自己的店铺内部的商品结构跟随购物中心的定位调整随时调整，怎样把自己卖场里的环境做的更漂亮，这些实际上都是零售商对于开发商的回报或者是反促进作用。

【主持人】：您认为国内外零售商在与中国地产商合作的时候，他们的战略需求是什么？

【山本喜三郎】（翻译）：第一点的话，就是今后国内外的零售商在进入中国购物中心的时候，首先会从购物中心今后整体的运营管理体系方面提出更多的要求，包括开发商打算今后以什么样的体系和方式去管理和运作这个购物中心，第二就是在这个运营管理体系中开发商会以意中什么样的租金收取方式和零售企业合作，因为我们都知道，零售企业在运营管理过程中非常注重低成本和能源节省、环保这些问题，那么山本先生觉得今后开发商和零售商合作的过程中，零售商应该会越来越多的提出和传统的固定租金不同的合作模式，比如说像销售或者其他的跟零售商销售业绩关系在一起的租金支付方式，这样的话实际上也是能够促进开发商下定决心和零售商共存共荣长期管理购物中心的促成因素。跟刚才话题相关的就是以往的商业设施大型商业设施的物业管理费用，或者商业管理费用一般都是开发商向各个商户之直接收取，之后零售商可能要求和开发上共同负担，比如公共通道的清洁打扫管理费用，包括仓库、办公室用的成本费用，零售商会要求和开发商共同承担。

【主持人】：谢谢。