王浩宇：购物中心各业态对商业地产的影响

【主持人】：王总您好！你认为购物中心业态对商业地产有怎么样的影响？

【王浩宇】：其实很大的，首先我们从购物中心业态在商业地产中的作用看，购物中心应该是一个最标准的增值价值最高的商业地产表现形式，正因为这样，购物中心在商业地产中决定了商业地产的方向，同时也决定商业地产是否能获得预期价值的操作平台，我们说在购物中心在商业地产中是操作平台，又是一个发展主体，它选择商业地产的产品作为价值平台，所以对商业地产影响是非常巨大的。如果说从这几年购物中心发展来看，应该说从几个方面体现的，作为购物中心在商业地产中的作用和发展，可以说在不同时期表现形式是不一样，商业地产发展到现在，购物中心在中国包括购物中心年会已经举行了5届了，这些过程都是进步和变化的过程，进步的过程就是业态更加完善，标准逐步提高，表现的价值就会提升。作为开发商或者投资公司投资商业地产，势必面对购物中心，可以不面对其他的一些行业，但是应该说离不开购物中心。所以说体现的作用非常大，这些作用从几个方面去稍微的简略说一下，首先第一个方面购物中心作为主力店，给商业地产带来战略联盟的概念，这首先强调作为购物中心在商业地产中其中必须有主力店的存在，这个主力店的存在就给商业地产带来战略联盟的概念，也就是说增加开发商的信心。大家知道一说商业地产就谈到购物中心，一说购物中心就谈到主力店，其实主力店什么作用？就是给开发商形成信心的基础。由于商业地产开发商大多都是由住宅开发演变过来，已规模大稳定性高，能力强，品牌价值大为主的主力店尤其是大型超市电影院等等，他们与开发商结成战略联盟建立和提升了开发商的信心。开发商进入商业地产其实是胆战心惊，甚至是如履薄冰，他信心增强了也就增强了进入门槛的信心。他是由于战略联盟概念形成的。可以说购物中心包括购物中心的主力店与开发商战略联盟对商业地产的井喷式发展起到相当大的导向作用，这很关键，首先起到的是导向作用，井喷式发展现在已经是基本出现了，这个后面会谈到为什么会出现井喷式发展。这是第一方面，购物中心和主力店给商业地产带来了战略联盟的概念，形成了开发商的信心基础。

【王浩宇】：第二方面，商业业态的专业培训教的作用，大家不一定会想到这个，商业业态的专业培训教育，在没有商业工程经验的开发商交流过程，我们常常发现，超市电影院餐饮等，在与开发商谈判过程中无形扮演了商业教材的角色，对开发商来说，这些业态的专业要求，对传统的开发商来讲，起到了专业教材的角色。他们在技术条件、商业财务、工程衔接、营运管理等方面直接或间接的为开发商相关人员进行了一次免费的专业培训。我们从很多开发商发展经历上都可以看得到，一开始我要做商业地产，引进超市、电影院，但是在做设计的时候，只知道电影院有多少，没有考虑到其他因素，包括隔音、承重、间距等等，普通空调有导噪音可以，但影院不可以有，购物中心中的主力店在跟开发商交流过程中，他们的专业知识其实给开发商相关人员上了一次免费培训。减少了双方沟通的不对称，经过这些过程，双方都的沟通逐渐对称，因为我想，我也常常说，任何一个办法上，再好的工程技术人员也不如一个专门做超市或者专门做影院的工程技术人员在他的专业上的程度。这种沟通，其实是由不对称逐渐到相对对称，到现在的基本对称。由于住宅涉及的惯性以及国家强制标准的之后，开发商的商业理论课基本来自不同业态的侧面培训，这点是我们在实际工作中，深刻体会到的。因为现在的设计就说规范，规范是依照什么？那一定要有标准，这个标准不适应现在商业地产的发展，刚才谈到超市、影院，包括溜冰场，其实我们说风火水电气几大工程，对商业上和标准上差别很大，这个过程中，起到了侧面培训的作用。这样，对商业地产的开发商，不但建立了战略合作的联盟提高了信息，在专业培训方面，购物中心和其他业态都起到了这个作用，对开发商会提升整体素质和水平，尽了一些义务和作用。

【主持人】：您认为中国商业地产的发展趋势将是如何？

【王浩宇】：国内来讲，相对其他行业来讲发展速度是惊人的。但我们自己理解包括个人理解，商业地产的发展远没有达到泡沫的发展，大家都说商业地产发展速度快了会不会出现泡沫，我们认为商业地产速度尽管快，但没有达到泡沫的程度。我们里面很直接的道理就是即便计算到二线城市，人均商业地产的面积比较低，发展趋势以阶段性的梳理为主，这个期间是这个表现形式。商业地产发展趋势我们认为有几个方面，第一就是地产政策的变化导致商业地产开发商增加，住宅地产成为政府重点遥控对象以后开发商对于商业地产的投资兴趣正在发生突变。越来越多的具备良好资本的储备或者融资能力的开发商将开始他们企业发展史上的第一个商业地产作品。最近在一两年中，很多地产开发商已经完成了大量的资本积累，但没有进入商业模式，这一两年中都在做他们企业第一个商业地产产品。

【主持人】：请您为有意投身商业地产开发的地产商给一些建议或意见。

【王浩宇】：商业地产面临一些挑战，可以说发展盲目性、投资先天不足，运营方式的缺陷，后期管理缺陷一直是现实存在的问题，作为开发商投资商业地产，我觉得应该从这几个方面大家一起共同共勉、借鉴。第一警惕局部投资过热，局部的商业涤地产开发总量过大，将带来开发风险以及后期资本运营的困难，开发商必须明白的就是即便是政府商业网点规划，或者在某一个特定时期造成商业网点过于密集，最终买单的也只有开发商。尽量不要在某一个特定时期某一个特定地域扎堆，应该发挥商业地产的广泛性的作用，可以在郊区，可以往偏远的地方都可以做。第二建立起商业地产培育期的各项准备，这点我觉得最应该提醒开发商引起注意的。现在的商业地产很多核心问题不是开发的问题，也不是资本运营的问题，更多的集中在培育期阶段，一方面是租赁市场投机心理较强，抗风险能力较弱，另外缺少足够的理性分析和各项准备，这是我们体会很深的。所以开发商要学会建立起商业地产相关的资本储备、管理储备乃至于心理储备。对商业地产的发展要有耐心，不但要有资本储备，管理除恶还要有心力储备。

【王浩宇】：第三方面必须学会下订单和按市场需求开发。定单地产已经不是新名词了，但曾经大家觉得还是商业地产发展过程中的很重要的过程。但由于大量的开发商另其买入商业地产门槛，对于他们在进入商业地产准备上，还要加上作对程序。同时按照市场的需求指导开发项目，不要迷信和使用那些已经非常落伍的几十年不变的所谓的编制工程技术规范，必须按照市场规律和市场需求作为开发大纲，这是我前面说到的作为购物中心和其他商业地产发展过程中，起到了培训作为，这个培训就是在这个方面给开发商增加了更多的支持。在这些方面我们希望商业地产不能让人看上去很美的行业，现在我们希望把它做成做上去也很美的行业。

【主持人】：谢谢您！