王裕强：商业地产开发商要具备运营管理能力

【主持人】：王总您好，请您谈一下各国地产商投资商业地产的普遍做法。

【王裕强】：我们认为主要是购物中心主要是北美、加拿大开始，北美地区现在做购物中心他们投资的做法第一就是我们今天早上开会郭总的演讲，产品化基本上是长期持有。但中国投资房地产的做法跟国外还不一样，国外比如美国、加拿大有很大的退休资金，我们称为社保资金。他们有几十年甚至上百年的积累，这是很大的财富，而且这个财富暂时都不用，这些财富，他们一般是通过投资银行，再投资商业地产，他们不在乎眼前的回报，而在乎长远的回报。因为退休基金放在银行里，长远来说，因为物价指数增长很快，所以一定会贬值，他们投资商业不动产，使退休资金不断的增值。我们今天付的退休金，等退休之后，光用我们的钱养活我们是不够的，因为整个物价在增长，社会的生活水平在提高，退休基金不断的增值，为欧美国家投资商业地产多了资金的渠道。中国没有，中国主要是靠投资商的积累，另外靠银行的贷款，银行贷款比较困难，有一个期间通货膨胀之后，银行对房地产贷款有了限制，这样就限制了中国商业房地产的发展，但还是有希望，还是有很好的潜能。在美国、欧美来说，投资房地产还有就是上市，从股票市场上获得资金。因为他们看到有长期的回报，我买了股票会有很好的长远回报，这对房地产公司来讲，募集资金还是很好的渠道。

【主持人】：请您谈一下地产开发商和商业运营商他们如何攻坚商业地产？

【王裕强】：地产开发商和运营商从我的角度来说，没有商业运营商，我们是商业地产开发商，也是商业运营商，真正具备一定规模的会有这种能力。中国现在房地产开发还是初级阶段，房地产的开发商做商业房地产还有一个过程，也是因为有这个市场需求，所以在市场上涌现了一大批的商业运营商，这个商业运营商也有做的非常好的，比如金融街购物中心，做的也不错。但一个房地产开发商需要一个长远的商业投资行为跟管理，自己应该具备运营管理，初级阶段需要运营商，但长远是一个开发的能力。

【主持人】：最后谈谈给中国商业地产提几个好的建议。

【王裕强】：商业地产我认为跟住宅地产在国外来说就是叫地产，因为世界上大的地产商没有分商业住宅之分的。美国最大的，不是光做商业、做地产。中国的商业地产为什么刚刚应运而生。因为从住宅开始的，还是有非常广阔的前景，因为中国人口太多了，所以房价没有办法低下来，政府正在控制，但中国的人口就是市场的资源，而且土地有限，所以中国对住宅控制方面，有一个理念没有解决，就是好象年轻人或者成人没有一套房子好象以后人生当中没办法交代，但这个理念是错误的，发达国家50%的人是没有房子的，是租房子的。当时为了改革开放要宣扬使老百姓富起来，解决住房的困难，所以宣扬每个人有一套房。现在的年亲人或者年长的人都要自己拥有一套房，如果没有很难讲不出口，这个概念要解决，如果不解决，中国的房地产还会火热下去。因为世界上这么多人口都在中国，而且中国的土地就这些，再盖也没有办法满足每个家庭。所以正因为这个市场的潜力和需求，造就了中国房地产十几年发展这么快，赚很多钱，他们赚钱之后，再次买房、买地对企业发展没什么后劲，希望做一些商业地产的投资开发，另外政府批地讲究一个小区30万平方米，必须做5万、7万的商业配套的设施。所以我认为房地产企业做大做强，一定进入商业房地产，这是必然的趋势。比如说我们香港恒隆地产也是房地产商，我们现在主要的是做商业房地产，也有一部分住宅在香港。比如我们搞一个广场，目前是上海最大的综合性外资投资项目，有40万平方米，我们一个商场40万平方米，另外我们还有两栋写字楼，另外还有超过1200个房间的公寓，目前是上海规模最大的酒店式公寓，所有项目都是我们自己的，我们没有聘请任何管理公司，也没有卖掉，都是自己长期持有。我们开发的时候住宅也有考虑出售，但我们考虑住宅的出租回报比一次性买的好，所以从一个企业长远发展来说，我们好不容易拿到这么好的地，投资了50多亿，一次性买卖对于企业的回报不是很好，所以我们长远的投资租。中国的房地产商会向商业地产进军，最后大的房地产商一定是商业和住宅都有的。

【主持人】：给他们提几个好的建议。

【王裕强】：现在商业房地产发展很快，像北京金融街的项目做的非常好，其实现在这种项目在全世界都是最新的，世界上也很少有这种项目比如我们的恒隆广场也是这样。因为没有多的机会开发。我相信国内的开发商他们通过一段时间的努力，和运营商的合作，也会学到管理的经验，以后中国长远来说，是一个商业房地产，购物中心跟百货公司共同并驾齐驱的发展领域，百货公司像日本、香港，基本逐渐衰退，美国来说因为人口多，地大，中国比美国人口更多，所以百货公司跟购物中心，还会有共同发展的领域。

【主持人】：谢谢！

【王裕强】：谢谢！